【转载】房地产调控是假,土地财政难以为继是真

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访客:26673  发表于:2012-08-13 15:54:23

  国务院房地产督查组对于楼市的调查已经结束,楼市督查组定调从严。有分析人士认为,这次督查组的工作是‘一石三鸟’,第一督查现有政策的执行情况,对于全国有警戒作用;其二防止政策执行可能存在弱化问题;其三了解上半年全国房地产的各个方面情况,为下半年的政策提供决策参考。我认为这次房地产督查是地方政府的土地财政难以为继,是为了保持财政收入,为下半年可能推出房地产税做准备。从2004年开始的房地产调控政策,根本就不是为了调控房价。

  为什么房地产调控是假?

  我国调控房地产是从2004年开始的。国土资源部2004年初出台了71号令:《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,文件规定,协议出让经营性土地使用权的最后期限为2004年8月31日,从此之后,所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行。2004年8月31日以后,所有经营性土地一律实行公开竞价出让。竞价出让是什么意思?基本就是和古玩一样,价高者得的土地拍卖制度!拍卖制度只能是让土地价格越来越贵!在这个文件出台之前,保障房还是商品房的供给都是充足的,因为土地供应充足。在这个文件出台之后,出台了无数次的房地产调控措施和政策,每次政策出台之后,房价都是短期调整,然后房价更高。为什么会出现这样的结果?因为国土部这个土地出让政策表面上是打压房价,实质上是规定了地方政府是唯一的土地卖家,而土地收益直接归地方政府使用,不列入财政预算,更直接导致地方政府依靠卖地维持财政支出。所以房价调控的结果是房价越来越高就毫不为奇:地价越高,地方政府收入越高!中国房价高源于不合理的土地制度,源于土地财政,这个制度不改变,房价最终只能越来越高。不管部委还是政府的嘉宾座席上,提供咨询的经济专家和房地产专家顾问很多,上百人的专家顾问团是有的。难道就没有一个专家去讲真话如何调控房地产?没有一个专家讲出国外是如何调控房地产的?结论是,要么我们的经济学家和行业专家们坐在地方政府和地产商的位置上,领导喜欢什么,我就讲什么,从来就不讲真话;要么是政府不想真的调控房地产。

  房产税能让房价降下来吗?

  今年北京市房租出现了普遍的大幅上涨,高房租导致很多人已经开始逃离北上广。征收房地产税的结果是,羊毛出在羊身上。征收房地产税会造成房租继续大幅上涨,让中国的城市竞争力继续下降。市场经济不是权力经济,权力经济只能导致权贵资本主义。市场经济是法制经济,是自由交易的市场,没有自由交易制度,就没有完善的市场。市场经济需要减少行政权力的干预。房地产限购是迷信行政权力无所不能的升级版!征收房地产税更是相信行政权力无所不能。征房地产税的目的是什么?是赋予地方政府继续扩大财政税收的权力。土地财政+房地产税是行政权力掠夺公民财产。这样的双重措施,短期或许可以降低房价,长期来看,没有解决房价高的本质问题,房价还会越来越高。而且对所有的房屋征房地产征税,只能是激化社会矛盾,为下一任埋下炸弹。就像路易十四所讲:“我死后哪管洪水滔天!”。

  怎么做才是真正的房地产调控?

  如果说限购房是以权力代替房地产调控,那么如何调控地产即能让房价下跌,又不是行政权力干预房地产市场?我认为经济学家和房地产专家是懂得如何调控房地产市场的,他们比我们更懂得如何让房价下跌。

  第一,改变目前的土地制度,赋予国民土地所有权。在目前的国有土地制度下,这条制度立即施行有些难度。但是,只有改变土地制度,才能彻底改变土地财政。不赋予农民土地所有权,结果让农民更加珍惜自己土地。土地供给多了,房价自然也就下来了,只不过这个办法会结束土地财政,地方政府不会干。

  第二,提高首付到50%以上,打击投机。全世界的房地产,只要首付提高到50%以上,投机价值立即失去。因为没有了金融杠杆的作用,房地产市场也就是失去了投机的价值。一方面政府讲房地产市场存在投机,一方面我们说存在刚需。怎么区别刚需和投机?千金小姐吃一个馒头就饱了,民工一顿饭要吃6个馒头。所以不管是刚需还是投机,买房都要首付50%以上,别墅更是要100%现款。

  第三,取消预售,打击炒楼花者。房价越来越贵,也是因为有购房人仅仅交订金,然后房价上涨就可以转卖。取消预售,直接就打击了中介,打击了炒楼花者。

  第四,为城市低收入者提供廉租房。该政府管的是城市低收入者,他们的住房应当政府提供。而廉租房是政府的责任。目前的房价再降一半,这些低收入者照样买不起房。而高收入者,未来房价再涨一倍,照样有人去买,所以应当让高收入者去买商品房,而不是和低收入者一样去买保障房。

PS:上半年经济有所下滑,各方研究表明,我国下半年经济形势依然严峻,以上文章是来自一位经济学人的观点,我觉得说的有道理就贴上来了,每天聊工作,偶尔也关注一下事关我们自己的民生话题,大家全当饭后甜点,笑看一下吧。

 

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