如何防范购买二手房的风险

标签:管理活动

访客:1926  发表于:2016-10-25 14:54:39

日常生活中,除了向开发商购买新房外,还有向其他人购买二手房的情况。那么在购买二手房的交易过程中,应当怎么防范法律风险哪?听龙泓园户型图的管理人员说说吧。

一、确认房屋产权是否存在瑕疵

首先,核实产权是否清晰,卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可,必要时还可以到房产登记部门查询。只有这样才能防止出现合同诈骗和房产纠纷。

其次,查看房产是否存在权利限制,如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。

二、认真阅读合同条款

首先,确认合同主体是否适格,在合同上签字的人是否是房屋产权的完整所有人。在某些二手房交易中,合同签字人并不是房屋产权完整的所有人,还存在其他共有人,因此涉及其他人的权利,还应经过其他共用人的同意。

其次,双方的主要权利义务应当明确,附随义务要注意。支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的,例如,有些人买房就是为了孩子上学,但是往往忽略户口的问题,在房子购入后,由于原房产所有人未能将户口及时迁出,致使新房屋所有人户口不能迁入,出现法律纠纷。

再次,合同违约责任要明确。明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此建议在约定合同履行期限时应明确到具体日期,每项违约情形都要有违约责任,且违约责任的承担要有一定的拘束力。

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