简单均价涨幅不能真实反映房价实际涨幅

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访客:1558  发表于:2016-10-22 15:18:36

房地产行业快速的发展也引起很多行业人士去研究房地产行业的走势,金城银樽2手房出售者表示简单均价涨幅不能真实反映房价实际涨幅,民盛园户型图也要要真实合理反映房价的变化。

相对于一手市场房价的大幅波动,二手房价的波动幅度就要小很多。两年来,仅有两个月份的波动幅度较大,分别为去年的4月和5月,环比涨幅15.9%、15.6%。在2015年11月一手房的涨幅达到33.2%,二手的涨幅仅为3.1%。

“一手市场高端楼盘、热点区域、大户型豪宅成交量的增加,客观上带动了新房均价的结构性上涨,而二手住宅价格则比新房更显理性。”深圳市房地产 研究中心主任王锋认为,我市新房均价与成交区域、楼盘、户型等结构性因素密切相关,这一点可以从二手住宅价格得到校验。二手住宅价格因反映单个市场主体的 成交意愿,且不受发展商定价因素影响,因此能够比较真实地反映市场房价的变化。

“对于市民来说,如果只看一手住宅的均价变化,很容易错误判断市场走势。”何倩茹说,“要规避这个问题,我们可以根据二手均价的变化情况来判断 大市走势,即使在一手均价明显波动的时候,二手均价的表现也相对稳定。这是由于二手均价一般从固定的二手成交样本取得,这样可以很大程度上降低结构性因素 的影响,这也是行内更看重二手均价走势变化的主要原因。”

对于如何正确看待房价的涨幅,王锋表示,简单均价涨幅不能真实反映房价实际涨幅,要真实合理反映房价的变化,应按照“同区域、同楼盘、同户型”价格进行同质可比计算。


  深圳楼市“盘子”小,从市场成交量就体现得较为充分,四年的年平均成交套数4.9万套,几乎是上海一半(9.7万套)。平均下来每月成交4100套,一个高价盘如果在当月备案数据超过400套,就能达到总体一成的水平,很容易就把整体价格“拱上去”。

  今年前七个月,全市平均每月的推售量仅3500套,如此少的推盘量,当然容易造成房价的结构性波动。

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