房地产去库存找到供给需求

访客:4329  发表于:2016-07-27 20:25:47

房价最近在一线城市又出现了新的一轮的涨幅,不过这或许就是很多人说的最后一轮了,在波动可能很大的情况下,很多人对楼市的关注又提高了。

  本轮房价反弹已近1年了,该涨的城市已经涨上来了,没涨的城市也基本不会有什么大的作为了。分化的格局已经定型,接下来要做的事只有两件,三四线城市去库存,一二线城市挤泡沫。

  怎么去库存?

  这个命题留给三四线城市,而且难度不小。因为本来为他们准备的货币和信贷政策被错误配置给了一二线城市。房地产去库存的根本方式是供给找到有效需求,也就是居住需求。任何背离这一方式的去库存都是不成功的,甚至说是危险的。货币和信贷的宽松是必要的,但仅仅依靠这一政策是无法释放需求的。原因很简单,货币政策降低了利息成本,而信贷政策本质是上是加大杠杆,则加剧了利息成本。

  虽然首付门槛降低了,但后续几十年的负债,让三四线真正有住房需求的普通人看不到诚意。

  举个简单的例子,买套60万的房子,按2015年3月1日基准利率5.9%计算,首付3成贷款30年,本息和为89.68万元;按2015年10月24日基准利率4.9%计算,首付2成贷款30年,本息和则为91.71万元;实际购房成本上升了2.03万元。

  三四线城市的购房者大部分都是城郊居民和进城农民,可能他们不会像我这样计算,但是他们都会计算一点——月供。万科东海岸表示去库存之前房价本已相当高,调整后的月供成本上升了更加打击了他们买房动力。

  三四线的房子有多少?据统计局给出的最新数据,截止今年6月,全国待售库存为7.15亿平方米,已开工未销售面积为67亿平方米,合计74亿平米。这些库存大多数位于三四线城市,没有更给力措施,去库存之路只能是“遥遥无期”了。

  这一轮房地产刺激不可谓不强,以至于房价上涨早于成交量上涨,以往多次房价上涨行情都是成交量先于房价启动。但就是这样的刺激程度,也无法激活三四线楼市,原因在哪?

  主要原因是政策没有真正让供需对接上。一边是高价的商品房,一边是囊中羞涩的农民兄弟们。我们需要适当降低房价和交易成本,而针对需求不旺的问题,则需要通过各种产业来沉淀人口,各种公共服务要向非户籍人口扩展。

 正确的解决楼市的供需才能有效的缓解楼市的压力,在三四线城市去化去库存的主题下,一二线城市的房地产市场要做好正确的引导力量。


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