真正起决定性作用的仍是供需关系

访客:2504  发表于:2016-07-25 15:50:56

“地王”产生的原因很复杂,正如野村中国地产研究部主管高剑锋所言,“看不到利润,地王们很难赚到钱”,那么开发商们天价拿地究竟为了什么?富通好旺角的王经理分析,拿地企业可能是为了维护公司团队的生存,也可能是为了开发高档次楼盘以维持或扩大品牌影响力,提升房企排名。

“地王”们还可能是为了增加总资产,国金证券地产分析师胡华如认为,拍到地王后可显著增加企业土地储备账面价值和存货含金量,有利于拿地企业特别是国资背景的房企在国企整合浪潮中获取更多话语权,而低成本的充裕资金则为地王频繁产生提供了必要条件,2014年三季度以来房企的现金流、负债成本和融资环境均有大幅改善。

纷繁复杂的表象下,真正起决定性作用的仍是供需关系。开发商们一致看好的区域非常集中,胡华如指出,一线城市拿地已被反复印证是正确的,购房需求有深度特别是二手房交易活跃的城市相对有限。

相对于需求,这些热点区域的供给却颇为不足。前期销售持续好转后,热点城市去化周期已经显著缩短,国泰君安跟踪的12个典型城市的新房平均去化时间仅为8.7个月,其中,南京为2.2个月、上海5.6个月、杭州6.7个月、苏州7.5个月、广州8.3个月。此外,海通证券监测的合肥去化周期也不足3个月。

在去化周期持续缩短的时候,上述区域的土地供应并没有随之增长,甚至还大幅减少。Wind汇总的各地土地交易数据显示,上海供应土地占地面积已经连续28个月负增长,20161-5月同比减少逾40%;广州、合肥前5个月亦是同比下降16%39%,分别较上年同期少供应106万、49万平米;前5个月,南京、杭州供应土地虽高于上年,却低于2014年房地产市场的低谷期,分别较2014年同期少供应14万、182万平米。

尽管地价与房价之间的相互联动关系颇为复杂,但土地供需关系毫无疑问会影响出让土地的溢价率。由此,供应不足推动土地溢价率暴涨,所谓“地王”频频诞生,与持续回暖的房地产市场形成联动效果。

上述问题并不是偶发的,不仅主导了历次“地王潮”,还长期存在于土地市场中,使得地价增速快于房产价格增速。

为什么商品房用地供应偏少?一般谈到这个问题,很容易被笼统地泛化到中国“人多地少”。但是,“人多地少”可能会长期推动地价一定程度的上升,却不能解释短短十数年间翻了几番的土地价格。

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