建设用地的结构失衡与闲置问题

访客:3844  发表于:2016-07-25 15:47:22

虽然土地供应闸门承担了调控职能,但效果并不好,在时间分布上不均衡,各级政府常常会顺周期供应土地,热时减少、冷时增加。富盛苑的安经理说,在区域分布上,也没有顺应人口流动的大趋势,反而限制吸引力强的特大城市、鼓励人口持续流出的中小城市发展房地产,一定程度上导致当前房地产市场在不同地域上冰火两重天。

深究之下,中国的建设用地并没有得到有效利用,住宅用地供应不足,同时伴生着建设用地的结构失衡与闲置问题。土地无法再生的有限性不等于土地的稀缺,现有建设用地仍然蕴含了巨大的腾挪空间。政府可以重新整合闲置与低效利用的农村建设用地、城市工业用地与商业地产,以提高住宅在建设用地中的占比,也能考虑提高远低于国际大都市的住宅容积率等。

财税体制的安排也使得地方政府有动力追求土地出让收入的最大化。中央财经大学财政学院教授李升指出,土地财政是地方政府于分税制之外形成的、可独享的“第二财政”资源,地方政府由此避开与中央“分财”,也改变了与中央政府在可支配财力上的相对地位。

从土地出让收入的支出结构来看,土地财政是城市建设资金主要来源之一。其实,城市土地供应有多种方式,除招拍挂之外,单价更低的协议出让规模亦不在少数,2014年占招拍挂供应面积的8%。通过划拨方式供应的土地更多,2014年划拨土地宗数是出让宗数的38%。由此可见招拍挂的市场化方式所承担的收入压力。

曹广晶的言论则充分表明了地方政府怕跌盼涨的心理。南京大学社会学院社会工作与政策系主任陈友华认为,地方政府利用对土地的垄断,通过严格限制土地供应量的“饥饿营销”策略与“招拍挂”制度安排,推升了土地价格。

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