未来10年一线房价再涨一倍

访客:3268  发表于:2016-07-16 10:46:21

目前,中国正处在一个增速换挡的时点,高增长的时代已经一去不复返了。而中国增速换挡的典型形式,来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后,人继续往大城市迁移。当人继续往大城市迁移的时候,一线房地产有销量没土地,表现为价格的上涨和地王的再现。三四线城市没有销量,土地和库存高企。桑达雅苑的任经理说,去年,我对中国的房地产做过一个预测,未来10年一线房价再涨一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长。

户籍改革有助中国楼市复苏,明年房价还会涨

曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”,以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏,除此之外,其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的,预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。

房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点,但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升,需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于,如果房价不上涨,开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少,而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到 2016年年中,中国内地的房地产政策会偏向宽松,这应该会支持房价持续复苏。

明年房地产业有望触底,一线城市没有什么好担心

从宏观来看,经济并没有出现太大的波动,但微观出现了非常大的变化。以房地产为例,不同城市、不同业态、不同的产品分化较大。房地产行业什么人都能赚钱的时代已过。如果项目在一线城市没有什么好担心的,但如果在三四线城市库存压力下就比较危险。明年房地产业有望触底,房地产业投资增速下行趋势止住,对于经济的拖累作用会明显改善。预测明年新房市场仍趋于平淡,不同城市继续分化。一线城市高位趋稳,改善性需求成主流需求;三四线城市面临高库存、低需求的局面。

房价上涨难以动摇,2016年持续上涨

从市场预期看,目前对于一二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的,而对于三四线城市则有分化的看法。实际情况是,三四线城市的房价难以大涨,但下跌的空间也不存在,即一个相对不涨不跌的态势,最大的原因不是因为库存而导致的,最主要是人口背后的需求还没有被挖掘出来。无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看,房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然,涨幅有大有小,会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是,持续上涨,同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。

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