二线城市住宅需求主要稳定在本地居民

访客:3362  发表于:2016-07-10 12:03:56

二线城市房地产基本面明显弱于一线城市,不支持房价短期内大幅上涨。从城市定位看,一线城市定位于国际大都市,住宅不动产纳入全球资产配置网,而二线城市定位于区域经济金融中心,住宅供求大体仅限于区域相对狭小辐射范围。从人口流入分析,二线城市人口规模接近千万人,基本接近区域经济金融中心所能承受的极限,而一线城市人口需要动用行政手段控制人口无序增长。从房价支撑力看,一线城市房价比肩国际大都市,呈现出“泛豪宅化”,与本地居民平均收入整体相关性较小。而二线城市住宅需求主要稳定在本地居民,势必更多地受到地方居民家庭收入状况制约。从住宅流动性看,一线城市住宅流动性远远超过二线城市,今年前四个月,北京、上海、深圳等一线城市二手房成交面积约为新房的两倍以上。虽然二线城市存量房交易量也超过新房,但流动性明显弱于一线城市。

从城市居民收入状况分析,2015年,我国一二线热点城市居民年个人可支配收入均在5万元左右,部分二线城市房价和库存水平均处于相对低位,年初以来住宅投资投机性需求回潮,打破了此前住宅供求弱平衡状态,导致房价快速上涨,但还没有全面脱离合理区间。但近期房地产企业在二线城市非理性竞地,导致地价溢价率成倍上升,部分地王项目预期售价远远高于在售楼盘价格,恐怕会过度背离城市居民家庭收入增长前景,导致未来住宅供求关系明显错位。

保利麓谷林语C工作人员介绍说,房价泡沫“起于青萍之末”,势必“止于草莽之间”。虽然资金面宽松和资金成本低位是房价上涨的逻辑起点,但房价过快上涨和房价总额过度膨胀,势必脱离居民家庭财务负担的引力,导致房价高位运行存在脆弱性。应该看到,房地产市场运行关系到实体经济消费与投资,二线城市房价短期内过快上涨,恐不利于地方经济健康增长和区域金融稳定。

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