二线城市的地价出现剧烈上涨

访客:3197  发表于:2016-07-09 11:34:20

“今年土地市场的情况与往年有很大区别,过去溢价率超过100%就属于比较荒唐,但目前低于100%才荒唐,很多都超过了200%的水平。”湘水一城楼盘销售人员进表示,这其实也是大多数投资人包括地产业内人士的共同想法。
对于一个地产项目来说,主要的成本有三大块,第一是土地成本、第二是建筑安装成本、第三是财务税收成本(包括融资成本),余下来的才是利润。其中建安成本和财务成本是相对固定的,而只有土地成本是比较有弹性的,土地如果溢价过高,就会吞噬利润,从2015年各大房企的平均利润水平来看,只有区区9.2%,虽然放大杠杆能够提高利润水平,但在地价高企的现在,一旦遇到政策的调整周期,哪怕你是家大业大的央企,也可能会存在库存积压、资金断裂的风险。那为什么还有那么多的央企愿意冒着风险去拿地,难道只是盲目的乐观么?
笔者认为原因有二:其一是改革背后的筹码。
早在2010年3月,国资委明令16家央企可将房地产作为主业,其余78家必须逐步退出,这就是历史上著名的“退房令”,然而这一“退房令”迟迟未得到执行。2016年正处于央企新一轮改革的关键节点,特别是2015年12月中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组”,央企之间地产业务将面临大重组,信达地产等央企为了在新一轮重组中不被吃掉,为自身获得继续开展房地产业务增加筹码,不得不疯狂举牌地王,一方面是做大规模,另一方面是获取高价地做高成本,彻底打消那些主业为地产的央企吃掉自己的积极性。当然这种变相的“毒丸计划”未免有些挟土地以令国资委的意思。
其二是一二线土地市场的稀缺。
今年以来,全国住宅加上商品房出现112个地王,其中有99个出现在二线城市,价格非常高。很多人都认为,若是这些地区没有相关的约束性政策,未来的房价上涨速度是否会出现几何倍数级。
之所以二线城市的地价会出现剧烈的上涨,首先得益于北上广的房屋限购带来的溢出效应,其次三线以下城市的人口持续流出,导致房地产企业的库存高企,唐山、北海等地的房地产去化周期都超过了30个月,也就是说,哪怕不新增楼盘销售,现有的存量也足够地产商卖三年。一线不让买房、三四线卖不掉,以南京为首的二线城市就成了地王们的战场。

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