开发商为什么拼命盖“商住房”

访客:3666  发表于:2016-07-09 10:05:18

在北上广深等一线城市,土地基本上都是以“地王”的头衔让渡给房企的。溢价率动辄100%,考验的是开发商的运营能力,而在商业用地上盖住宅是一种很普遍的应对土地成本过高的措施。这已经不是什么新鲜事了,现在土地出让前都已经规划完毕,有的房企买的纯粹是商服规划,但最终呈现的仍然是住宅,虽然只有40年的使用权,但基本不影响销售。
商业用地比住宅用地便宜太多
我们都知道,住宅用地出让金要比商业用地土地出让金高很多,欣胜园工作人员表示,通常住宅用地价格是商业用地价格的3-4倍。这意味着,即使开发商拿地溢价率达到100%,拿地后盖成公寓对外销售,还有相当大的利润空间。
对于一些商住混合公建用地,开发商对于商业或综合用地的开发,也多倾向于盖成商住公寓,原因当然是摊薄成本,甚至赚回更多的钱。
目前北京恢复了7090政策,要求住宅用地部分90平米以下的至少要占到70%。再加上地价过高,给开发商带来了相当大的压力。为了收回成本,豪宅化成为今年北京新房的主基调,而除此之外,我们也能发现,市场上商住公寓也越来越多。因为商住房和豪宅对房企同样重要,他们是支撑房企利润的重要组成部分。豪宅以价取胜,商住房则是以量取胜。看看下面的户型图吧:
这个商住项目每层有22户,只有两部电梯和两个楼梯。其中朝东和朝南的户型单价比朝北的更贵。
商住房单价比住宅更贵
实际上在限购城市中,因为购买人群更多,商住房涨价要比普通住宅更容易,再加上商住房套数更多,表面上看商住房总价更低,实际上商住房的利润率要比普通住宅高得多。
豪宅和商住房的高利润率,是开发商敢于高价拿地的重要原因。据不完全数据统计,北京上半年商住房市场产生了两个记录:一是6个月内成交量首次突破30000套;二是成交套数首次超过普通住宅。
火热数据的背后是住宅用地紧缺和价格高端化。普通刚需既买不起总价更高的普通住宅,也无法仰望豪宅,最后被迫选择小面积的商住房。
开发商不是慈善家
开发商根本不为购房者考虑,原因自然是利润。如果开发商全部盖成普通住宅,势必面临巨额亏损,为了改变这一局面,他们会选择将住宅部分盖成豪宅,卖给高端人士,然后将商业用地盖成商住房卖给普通购房者。这也是为什么你一趟看房团走下来,逛了五六个项目,可能有一大半都是在卖商住房。如果你逛过一线城市的售楼处,你就能真切的感受到这一点:除了商住房,你没有别的选择。
但我要提醒购房者的是,商住房在分二手房市场非常不受欢迎,因为高昂的税费成本几乎占增值额的50%,而且由于大多数二手房购房者也不愿意购买商住房。
所谓“商住房是过渡的最佳选择”只不过是正好戳中了你买不起普通住宅的“痛点”罢了!不要被那些置业顾问给忽悠了!


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