居民对住宅的购买力不足

访客:2665  发表于:2016-06-20 19:52:54

售租比短期内飙升的楼市繁荣往往难以持续。一般房地产市场的售租比是相对稳定的,例如在2000年之前的40多年里,美国房地产市场的售租比基本维持在17-20倍的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响,售租比大幅攀升,从20倍左右一度上升至接近30倍。直到2006年房地产泡沫开始破灭,售租比又迅速回到2000年的水平。日本、英国等国家的经验也表明,一旦售租比大幅飙升,偏离了稳定水平时,最终都会回到原点。n房价增速远远快于租金增速,导致的结果是08年以来中国一线城市售租比巨幅攀升,从30倍左右的水平,一直攀升到接近50倍左右。深圳的售租比从29倍的水平提升到56倍,也就是说在深圳买一栋房子,要居住或者出租接近60年才能回本,而根据住建部2010年的统计,我国建筑的平均寿命仅25-30年。由于租金相比房价更能反映真实的住房需求,从国际经验看,一线城市售租比大幅攀升说明居民购房存在非理性因素,风险在积聚n未来可以确定的是:租售比一定会回归,要么租金上去,要么价格下来。但目前的情况是,一线城市的房租已经站到收入的37%以上,房租上涨的空间基本被封死,唯一的路径只有房价下降。 
湘府9市场研究人员介绍说,
北京上海深圳房价上涨到房价收入比已经超过30,居民对住宅的购买力不足。以上海为例,二手房平均价格45400万/平米,小家庭购买65平米需295.1万。2014年上海中等收入阶层(中间20%)年人均可支配收入40798万,夫妻两人税前约8200元每月,银行允许的每月月供为4000元左右,因此抵押贷款仅可以贷约80万元,所以即便凑足了3成首付也无法获得7成贷款购买房屋。2014年上海高收入阶层(前20%)年人均可支配收入93900万,夫妻两人税前约20000元每月,银行允许的每月月供为10000元左右,因此抵押贷款仅可以贷约200万元。因此,按照平均价格的住宅上海仅少于20%的高收入人群能以正常30%首付购买,一般购买者都需要消耗大量储蓄以低杠杆购入。因此大部分刚性需求的工薪阶层房价承受力已经较弱,这样的高房价也会减缓人口进入。

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