二手房买卖需警惕“户口”问题

标签:户口

访客:6077  发表于:2016-05-30 21:33:45

在当前深圳二手房交易中,购房人更多关注房屋的产权、价格、格局、楼层、朝向等方面,"户口"问题常被忽视。业内人士指出,"户口"是二手房买卖纠纷易发区域,一旦产生纠纷对购房人的利益损害也较为严重,应予以警惕。

"户口"引发的纠纷类型主要有:一、买卖交易手续完成后,卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出,购房人无法入户;二、虽卖方及其家庭成员户口已迁出,但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权,购房人难以收楼入住;三、购房人因小孩读书高价购买"学区房",购得房屋后发现该"学区房"户口就读名额已被占用,购房人无法使用该学位,购房目的完全落空。

购房人因"户口"纠纷向法院提起诉讼,可能出现以下情况:第一,购房人如果是因卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等,则属于民事法律关系调处范围,法院可依法作出处理。第二,购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出则不属于法院民事案件受理范围。因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。

另外,根据现行户籍政策,若无户口可迁出去向,占用交易房屋的户口则无法迁出,这就意味着即使通过公安机关处理"户口"纠纷时,购房人的户口可能仍无法迁入。可见,购房后才发现"户口"出现问题,已经很难处理,关键还是需要"防患于未然"。

对此,业内人士建议:一是应全面了解房屋户籍情况。除实地考察交易房屋使用状况外,可要求卖方出示家庭户口资料,必要时也要求卖方协助到公安机关查询交易房屋的户籍情况。

二是签订买卖合同时,应明确卖方迁出原户口的时间以及逾期迁出的法律责任。购房人可选择约定要求卖方逾期每日按一定标准支付违约金,亦可选择约定买方保留一定的购房尾款直至原户口全部迁出再行支付等。三是购买"学区房"时更应谨慎。购房人可到学校或者教育部门了解交易房屋学位使用情况,并可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

二手房通常是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、拆迁房、自建房、经济适用房。

当前房地产市场上二手房买卖数量很大,购房者购买二手房时须注意哪些事项才能避免日后产生不必要的纠纷,本期从法律方面为大家介绍一下二手房买卖签约前必须注意的有关事项。

第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产,在确定购买前,应当到房产交易中心打印该房产的权属情况,看清该房产所有人登记在谁的名下,是否存在其他共有人,是否被抵押。如果有其他共有人,那么买卖合同一定要所有人一起签署,否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押,那么签订合同就要求更加谨慎,如果确实要买,可以协商以房款冲抵债务解除合同。

第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中,购房款一般分为三笔支付,定金之外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定,以免因约定不明而产生纠纷。

第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖方拖延。

第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先,很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学,但是由于各种原因,如果房内户口未迁移,新户口迁入存在障碍。其次,户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。

第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生,维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任,违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择适用。

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