半年估值1.5亿乐活青年凭啥单挑you+公寓?

访客:8114  发表于:2016-04-11 18:24:32

长租市场跑出了谁?

目前国内出租房中公寓占比约 2~3%,且公寓品牌分散度较高,国内最大的公寓公司房源约 2W 套,北京约有 500 个公寓品牌。一批具有互联网思维的公寓长租品牌先后创立,

集 中式公寓如乐活青年公寓、YOU+、新派公寓等;分散式公寓:如蘑菇公寓、优客逸家,分散式公寓的优势在于可以低成本的快速获取更多房源。集中式的公寓在 一线城市获取房源会有很大的难度,从装修到开业的周期也较长。但集中式公寓的品质可以更高,配套设施可以更完备,也适合发展成创业孵化器的场所。

在集中式长租公寓市场,乐活青年公寓、YOU+公寓、魔方公寓等群雄并起。长租公寓正在资本风口,聚焦点只有一个:硬需求!硬需求!硬需求!

 

2014年8月份,YOU+拿到顺为基金领投的1亿元人民币投资,创始人刘洋笑谈只用了五分钟就说服了雷军(顺为基金董事长、小米手机创始人),“当我跟他说YOU+的理念是陪伴年轻人成长,给他们一个家的时候,一下子就打动了他”。

因 获得雷军1亿元投资而爆红的YOU+公寓也曾遭到质疑。日前,一条关于YOU+公寓北京门店的质疑文章刷爆朋友圈。内容大致是质疑YOU+公寓在北京高昂 的价格且公寓面积很小,并对提供的服务提出投诉。文章称“YOU+ 最大的创新点就在于把学生公寓以一间六七千的价格租出去”。

YOU+公寓创始人刘洋回应称,文章有很大的偏见,上述价格是一个办公位+房间的价格。

YOU+主打创业和社交,因此,其对外宣称了一个三不租的策略,45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。但也有多家品牌公寓指,租到品牌公寓的年轻人,通常都忙于上班,真正在公寓社交的时间有限。

2015年5月,魔方公寓拿到华平2亿美元投资。魔方公寓称将加快扩张步伐,并正式启动“公寓+”战略,打造满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。但亦有媒体报道称,魔方公寓其在获得投资后进行过一次“人员大换血”。

近日,京东股权众筹平台上又一估值1.5亿的公寓项目成为话题焦点。乐活青年公寓半年内已入驻全国三个省市,签约入驻五个园区,总面积超过十万平方。

3 月25日举行的“2016年中国公寓产业化发展论坛”上还传出消息,国家有关部门正在研究针对鼓励大型公寓管理的税收优惠办法,此外一系列针对公寓行业的 具体准则和规定也即将出台。随着相关政策或将落地,长租公寓在今年会继续扩容,品牌集中度会逐步提高,并购潮即将来袭。

 

绑定产业园逻辑起底

规 模化不仅是资本市场上百试百灵的故事,也是互联网+的必由之路。公寓企业们也在演示一个“规模→流量→变现”的路径。 实际上,公寓市场的大爆发,与国家及地方层面的支持密切相关。2015年11月份,国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》, 重点是“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业。

国务院上述文件要求加快完善体制机制,注重加强政策引导 扶持,在政策扶持上加大财税、金融、价格、土地政策引导支持。国务院强调,针对创新财税政策,应适时 推进“营改增”改革,研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围;拓宽融资渠道,支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券等。

3 月31日,“华南创谷挂牌签约仪式”标志着乐活青年公寓正式入驻佛山高新科技产业园。乐活青年公寓将在园区规划4栋大楼,2万平方,500间 房。出席仪式的一位长租公寓行内专家认为,?在岭南依托产业园各种资源发展迅速,并发展到其他一线城市产业园区,相比直接竞争对手已经有明显优势。“与其 他竞争对手相比,岭南电子商务产业园的模式已在全国排名前三,是全国目前发展最好的。其他长租品牌并没有发展规模这么迅速,(乐活青年)跳过了其他公寓谈 厂房谈地这样的阶段,其次产业园内部有自带用户,相当一部分客户都是中小创业者,从公寓产品到客源都能有一个很好的发展模型。这就是刚需!”实际上,乐活 青年公寓一期入住率达到90%或以上,才开始预约下一期的入住。并开始投入下一期的建设及运营。以此来规避风险。乐活青年公寓已经牵头一个50家的全国产 业园联盟,依托产业园在全国迅速布点,其次和大型的地产商合作,在全国排名前5的产业园都会加入到合作中,目前全国多个城市的房地产商已经在签约和洽谈。

接近乐活青年公寓的知情人士透露:“目前解决产业园基础用户的租房刚需,作为产业园的其中一个扶持创业者的社区,未来会和房地产商合作的社区不单单是以创业社区为主,以后也会衍生出更多类型的社区公寓。”

 

长租公寓估值几何

长租公寓属于朝阳行业,房产商、酒店、风投均有浓厚的兴趣,行业快速扩张。

从产品形态上,乐活青年是一个孵化器加年轻公寓的形式。公寓对外租金2000-3000元/月内,首先面向北上广深这样的一线城市布点,其次面向二线城市扩张。

根据测算,以上租金一般占8090后白领收入的五分之一,对于刚刚入社会的大学生,两个人合租平摊每人身上大概1000元左右,目前乐活青年公寓已经是产业园最受欢迎的房型。

以一期公寓100间计算,其装修成本投资:360万,100间年毛利润:145万,乐活青年ROI(投资回报率)达到了40.3%。

以同城另一家长租公寓为例,该店是一栋5层高的旧厂房,一层可间隔20个房间,一楼是300平方米的客厅,建筑面积为1500平方米。项目启动资金为500万元,总共出租80个房间,每月收租16万元,毛回报率38.4%。

乐 活青年公寓首期天使投资由岭南国际电子商务产业园投资295.6万元,A轮投资由岭南国际电子商务产业园 领投1000万元,目前估值1.5亿。1.5亿估值是根据目前收入以及预计收入和项目拓展情况,“同比同类项目在融资的时候已经偏低,同城有的品牌一家店 就已经开始融资了,乐活青年已经有了良好的用户数据和资源基础,目前已经建设和做好的项目已经有四个分店,已经租赁出去的面积已经有七万多方。”长租公寓 业内一位专家表示。

此前2月26日,京东众筹平台有一个万众瞩目的项目正式上线,经过两次路演,近千位专业投资人的提问,与乐活青年公寓项 目组的回答。在当天16:30项目正式接受投资人的投资,在30秒的时间之内小东家的人数已经被一抢而空。3分钟之内数额已经突破了1100W, 1小时冲破1300W,当日成功完成100%的目标1500W。

最权威私募股权平台在中国只有3个平台拥有私募股权的牌照,乐活青年公寓选 择了其中最权威的,最严格的,最高知名度的平台——京东。有机构投资专家指,乐活青年公寓是是第一家京东股权众筹在广州地区成功募集的项目,京东股权众筹 平台是很好的宣传窗口,也会给乐活青年未来融资带来很好的背书。

乐活青年公寓最新一期众筹的1500万,用来项目拓展和推广,从项目盈利能力来看,ROI应该在40%多左右,足以维持运营和2年后的B轮融资。收入预计,主要包括公寓收入公寓衍生服务的收入,办公场地的收入,人事网站,技术支持的收入以及项目孵化的收入。

有接近投资机构的人士表示,关于B轮的估值,目前来说根据市场其他品牌的情况来看,进入B轮应该在1-2年左右的时间,保守估计应该在10-15倍的估值(15至30亿),但15-20倍这样的估值应该更为准确。

超 过万亿的巨大市场前景,作为化解房地产库存的一个重要途径而被屡屡提及,众多资本机构觊觎,长租公寓领域正在用惊人的速度扩张。乐活青年、YOU+公寓、 魔方公寓;还有万科、嘉华、阳光城、招商、花样年、绿城等“房地产系”的衍生品牌;也有如家,汉庭等“连锁酒店系”的新军……长租市场行内专家指,为2亿 “80后”与2.1亿“90后”提供生活+创业的一键式服务风头正劲,但资本涌动更为凶猛,竞争更趋白热化。


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