链家的善与恶 行走于刀尖上的疯狂

标签:链家

访客:11603  发表于:2016-02-29 09:31:27

【导读】此次链家遭遇成立历史上最大的危机,这并不是危言耸听。那么,除了金融业务的隐患,链家模式到底还存在哪些潜在的问题呢?

链家的善与恶 行走于刀尖上的疯狂

全国最大的中介公司链家出事了,这是近日茶余饭后最火的话题,在此之前,除了房地产业内对于链家模式有质疑,一切还算太平,直到2月23日,上海消费者保护协会的新闻发布会曝光了两起投诉案例,引发轩然大波。

尽管今年链家重金在上海文广集团有深度合作,媒体们并未给链家太多面子,上海以及全国媒体后续的连篇累牍的报道,住建委的处理等等,把链家推到了风口浪尖。

其实事件早有征兆,在业主的网络维权文章出来后,链家并未引起足够的重视,截止发稿前,链家董事长左晖以及链家官方的声明,仅仅体现在态度上,总体大意是:事件是存在的,我们不会狡辩,下面还要继续认真做事。但是对于社会各界的质疑,尤其是金融业务的质疑,并未有足够的回应。

此次链家遭遇成立历史上最大的危机,这并不是危言耸听。那么,除了金融业务的隐患,链家模式到底还存在哪些潜在的问题呢?

垄断背后的善与恶较量

不得不说,链家的商业模式逻辑,让中介行业最佩服的,自然是链家的规模和完善的互联网应用体系。链家一直标榜自己是真房源,这一点的确很多公司难做到,中介的房源,一般多为经纪人自己拓展或者交流,所以为了获得一套独家房源,中介可能向房主承诺高价出售,甚至为了提前锁定房主,链家还会与房主签协议,并且缴纳一定的费用。这种狼性的拓展方法,的确为链家立下汗马功劳。

链家本来在上海的规模并不大,一切在于链家这两年的疯狂扩张:并购成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、广东满堂红等全国或者区域内具有较高市场地位的中介公司纷纷被链家收购。

这次出事的,正是原来的德祐,现在的链家。德祐本来是一家本土知名中介机构,主要经营上海本地中高端精品房源,在链家收购之前,德祐极其重视品牌口碑,所以对人员招聘要求也较高,在被收购前没有出现过如此大的经营危机,可以说口碑还是不错的,这在中介领域已经属于罕见。

链家的收购,带来的链家的企业文化,自然是追求狼性的,链家在北京沙河设有军事化训练基地,新闻媒体的报道和购房者的投诉,表面上看可能是经纪人的原因,这种原因的背后,与链家管理团队的默认和企业文化是分不开的。除此之外,抬高房价、低收高卖等中介不规范的操作的事件,也被媒体不断挖出。

收购,需要大量的资金,收购完成的人员扩张,同样需要大量的人员和门店来支撑,所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用,也是顺理成章的事情,但是2.7%显然并不能维持这么庞大的公司运营,因为2.7%的很大部分,是要与员工进行分配的,经纪人从录入房源、房源归属、实地勘察、钥匙托管、独家委托、独家速销售等等环节,经纪人都可以获得自己的收入,实际上,公司自己留存的很少。

不择手段的背后是必然:房主希望高价卖房、买卖双方都有资金需求、经纪人需要快速促成销售获取高额提成。独家房源意味着要承诺高价售房,在链家主要覆盖的一二线城市,楼市近期比较火热,好的房源必然销售火爆,属于卖方市场。

链家其他挂牌的真实房源,在价格上实际上自然是变相抬价了。随着链家市场地位的不断提升,这样的抬价规模提升,那么房价自然而然也被拉上去了。

链家的收购还在持续,根据链家的目标设定:2017年交易额到1万亿元,同时门店将由现在的1800家增加到1万家,经纪人数量将从3万人增加到10万人。近期大量的全国性广告的投放,大有一统江湖的势头。

那么问题来了,不择手段的拿房源,不择手段的忽悠买房人上套,这样做对吗?是一家全国性公司的应有作为吗?

另外,涉及到老百姓的血汗钱,道歉真的有用吗?

链家的金融业务有风险吗?

P2P频频跑路,包括很多在著名媒体打过广告的。那么中介公司有可能跑路吗?这个答案也是一样的,屡见不鲜于媒体的中介跑路事件,也多是由资金链引发,比如中介公司拿了买房人的钱,并未进行权证手续办理,或者一房多卖等乱象。对此,各地住建委几乎都有对于资金监管的要求,在实施过程中各地情况不同。

由于一二线城市房价都比较高,买卖双方也都有资金需求,按照链家的官方说法,他们的金融业务是“创新”业务,且风险较低。实际情况果真如此吗?

链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等金融产品。这些产品主要是为买房者和卖房者提供过桥贷款。

二手房业务,属于房地产三级市场领域,但与购买商品房一样,只要涉及到贷款,必然涉及到杠杆交易。比如说:按20%的首付计算,购房的杠杆比例是1:5,在此基础上再通过首付贷一半的首付,那么购房的杠杆比例将放大为1:10

当下楼市状况比较好,卖方违约的可能性加大,媒体也曾报道过由于房价上涨,原房违约的多起事件,甚至引发了肢体冲突。表面上看,房子是实物,且可以抵押,但在二手房领域,潜在风险还有很多,比如:民间借贷关系、房源多次抵押、夫妻矛盾、产权矛盾等等,都有可能导致交易的失败,此次风波也是如此。

由于有杠杆1:5,虽然利息较高,炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付资金,购买房子,一旦市场下跌,无力偿还贷款,很容易形成坏账,非常类似美国之前发生的次贷危机,这也是极大的风险。

一旦楼市下滑,有可能出现买房人违约的事件,这样的事情也并不少见,14年,不少新房房主就借口开发商降价,违约事件在全国众多城市爆发。在5倍到10倍的杠杆之下,如果出现多米洛骨牌效应,最终可能引发担保公司或者中介的资金流断裂,高风险的结果是显而易见的。

杠杆的风险还不限于此,在楼市较好的情况下,我们假设一套房价值1000万估值,按照链家金融产品,理论上可以贷款700万,同样,随着市场的变化,半年后,这套房有可能价值1300万,利用杠杆,完全有可能为了促成交易,中介方提前做高房价,这个价格实际上并不是市场认可的价值,而是中介公司利用自己的市场定位进行的定价,类似游戏中GM的作用一样,最终的结果是二手房房价可能对房地产二级市场产生影响,即拉升了该地区的房价,尤其是上海这样有特殊意义的地区,的确值得警惕,这个结果,恐怕并不是政府或者买房人想看到的,尽管中介公司的本意并不是如此。

链家模式的争议在于未来不明

从之前的媒体报道来看,链家声称当下的金融产品收入占比还不高,2015年金融业务整理收入占比预计超过15%,但是希望在2020年之前,占到50%。

这里假设算一笔账,按照7000亿交易额算,2.4%最高收入是168亿的佣金收入,按照链家理财2015年报显示,该平台2015年累计成交138亿,发放收益1.559亿,按照链家6.4%的年化收益推算,常年循环的资金池大概约为24亿。上海市消保委列举的两个案例中,为促成交易,链家门店为购房者提供了短期借款产品,月利率1.6%,即年化利率19.2%。减去6.4%,由此推断链家的金融业务收入约为3亿,当然,这三亿没有抛出其他成本,实际利润可能更少。

按照链家对外所称预估2015年金融业务整理收入占比预计超过15%计算,链家整体的收入毛利仅有20亿???是否可能有另外的资金来源?

一个正在大力收购同行,快速疯狂扩张的热门公司,除了利用互联网平台进行了房源展示和房源管理,链家其他的经营模式还是局限于店面的传统方式,并不是一家互联网公司。

与其他互联网中介公司,如搜房、爱屋吉屋相比,佣金高出搜房5倍多,价格和服务并未有特殊区别,臃肿的门店和成本支出,仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间,所以这是在房产业内倍受质疑的一点。

可以预见的是,事件还将继续发酵,即使链家躲过了这次监管,但市场不会骗人,一旦房地产行业下滑,有些事情恐怕就不是简单的调查了。

尽管链家极力看好自己的金融产品,但当此次上海政府重拳出击,叫停相关业务,显然对于买房人是一种负责的行动,暴露的问题也相当清楚,除了政府以外及媒体以及社会各界的广泛关注,链家是时候对自己的金融业务好好解释一下了。

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