凤凰网采访联鸿移民邹丽娟:美国投资移民EB-5陷阱

标签:移民凤凰网

访客:15572  发表于:2015-11-26 09:45:22

日前,联鸿移民总裁、被业界誉为“中国EB-5教父”的邹丽娟女士,最近再次作为中国EB-5专家被美国IIUSA(美国区域中心国际投资协会)邀请参加EB-5政策研讨会并演讲,荣获前美国驻中国大使洪博培先生和美国国务院签证办公室主任Charles Oppenheim的接见,亲自与他们面对面探讨了EB5焦点问题。

刚刚回国的邹丽娟女士顾不得旅途的劳累,回来的第一件事就是召开了记者专访,在第一时间把这次出国探讨的EB5焦点问题讲解给大家,让大家能够尽早得知美国投资移民EB-5项目的陷阱误区。

联鸿移民总裁邹丽娟接受凤凰网记者采访

主持人:邹总10月份在达拉斯参加EB5研讨会演讲,给大家分享一下当前的政策走向好吗?

联鸿移民邹丽娟: EB-5涨价到80万美元基本成定局,因为从1990年到现在一直没有涨过价。12月11日前有可能宣布涨价。广大投资人争取在12月11日前获得档案号。务必尽快递申请。

新法案会将目标就业地区(TEA)的最低投资额提升至80万美元,将非TEA最低投资额提升至120万美元。同时,TEA的定义会有大的修改。在新的TEA定义下,许多现在的EB5项目都将失去TEA资格。这些项目的最低投资额将从50万美元涨至120万美元。

主持人:联鸿移民2004年中国最早推介美国投资移民,是业内最早最值得信赖的美国投资移民专家,至今成功推介过70多个项目,成功率100%,超过20个EB5项目变成高回报投资项目,业界罕见。当广大投资人很想知道如何选择最安全的美国投资移民项目,如何规避风险时, 请邹总和我们解读美国投资移民的陷阱。

主持人:陷阱1: 25万美元投资移民美国可能吗?

联鸿移民邹丽娟:如果美国EB-5法律有这个政策当然可能,但目前美国EB5法律规定的投资金额最低为50万美元,投资人若遇到这种情况应该谨慎。

移民局会严格审查50万美元的流向,如果已经查出只投资25万美元到项目,移民局拒绝批准正式绿卡。广大投资人该有法律常识, 不要贪图便宜。

主持人:陷阱2:一个投资移民项目是否银行贷款比例高,表示银行对项目有信心

联鸿移民邹丽娟:不是这样的,事实上,美国的银行贷款程序与中国截然不同,来中国融资的多数项目都有计划到银行贷款,这只是一种意向。并不等于银行已经将贷款划给项目方,也不意味银行保证给与贷款。贷款是有条件的,一是银行确认EB5投资移民资金到位后,银行方可准许贷款。二是通常是项目建成经营后银行必须是第一顺位还款人。利息通常在6%到8%。市场上EB5项目的银行贷款占总投资的20%到60%之间,既然贷款实际并没到位时,务必综合分析该项目总贷款是多少?每月还利息多少?该项目EB5资金是否及时到位从而获得银行贷款吗?如果一个项目背负沉重的银行债务对于经营顺利吗?经营不顺还能产生足够就业确保绿卡吗?沉重的债务后面优先还款给银行然后才还款给投资移民客户容易吗?这样投资移民的资金安全吗?等问题均需要全面考虑。曾有一项目银行计划贷款达70%,由于银行最终拒绝贷款而烂尾。

主持人:陷阱3:一个投资移民项目如果就业指数越高就是好项目

联鸿移民邹丽娟: 不一定,来融资的多数EB5项目都是纸上谈兵的理论文件,多数就业指数报告并没有被移民局批准,即使就业指数高,并不代表移民局就认可,移民局的审查部门对特别高的就业指数报告更加持怀疑态度,会根据行业特点等进行加倍审查,如果就业指数不是很高,并不等于移民局就不认同,移民局会综合商业计划,国家统计部门关于行业的用工与产量及对应的相对论原理等方法去计算用工,除非该项目已经有移民局的I-924预批函,已经认可该项目的就业模型,否则区域中心自己准备的就业指数报告都要被移民局重新审核。

主持人:陷阱4:投资结构越好,项目就越好

联鸿移民邹丽娟:不一定,因为每个项目来到这里融资其实都是纸上谈兵的东西,如果说单独看就业指数很漂亮比方说1:20,或者项目资金结构很漂亮,EB-5资金只占项目的30%,这些就太简单了,因为分分钟可以做出来,做不出来的,是移民基金公司的信誉系数,在美国如果调查移民基金公司或总裁的信誉系数有问题,这个项目的投资结构或者是就业指数再漂亮也是很难确保EB-5项目的成功的。纵观市场上少数出事的项目, 基本上是移民基金公司的欺骗或虚假融资或挪用资金导致项目出问题。

主持人:陷阱5:移民找美国律师还比找移民中介好

联鸿移民邹丽娟:事实上,按照美国证券委员会(SEC)的政策,律师如果没有持美国的投资咨询牌照是不能够直接推投资移民项目的,否则可能被SEC处罚。也并不是所有的美国律师都懂EB5美国投资移民,不是所有美国律师都有EB5专业操作经验。有很多客户从费用,专业和系统服务比较过,如果找国内的专业的,诚信的,有经验的移民中介不仅更划算,而且更有保障和高效及方便。专业的移民中介不仅仅善于帮客户理顺并且成功策划好资金来源文件,而且对EB5项目切实做到专业甄选,全方位尽职调查。投资人如果遇上没有经验的美国律师,他们不能够直接指导客户准备好资金来源文件,导致投资人可能无法成功获批绿卡并且造成资金损失。

主持人:陷阱6:借款型项目比股权型投资项目更安全

联鸿移民邹丽娟:不一定,我们推介过70多个成功项目,一半是股权型,一半是借贷型,但在业界最赚钱的是我司独家代理的加州杏仁农场和洛杉矶万豪酒店项目,两个项目都获得正式绿卡, 杏仁农场获两倍回报, 洛杉矶万豪酒店月分红达到2800美元,都是股权型投资项目。作为投资人,获得正式绿卡和本金返还是首要目标。联鸿移民的实践经验证明,只要选对项目,两者都有保障,可是从回报上讲,股权型由于没有封顶,如果选准了,回报最高,而借款型的项目的固定回报是本金和1%左右年利息。但如果选错了项目,不管是股权型还是借款型,都是没有保障的。

主持人:大家很想知道您为什么成功推出70多个EB5投资移民项目无一失败?可否与大家一起分享一下您的经验?

联鸿移民邹丽娟:一是我在海外教育和生活的阅历吧,由于我早年的海外读完工商管理硕士MBA背景,在海外生活工作7年多,我在英国家庭寄宿一年,我有机会深入了解西方文化,年轻时做过翻译导游与欧美人打交道长达6年,我1998年从事美国教育文化交流, 精通中英文, 熟谙中西文化,能够完全读懂所有的EB5法律文件;擅长与西方人直接进行各种商业沟通。不需要依赖第三方。

二是与美国本土最权威大律师、知名区域中心合作。2008年以来,美国日益涌现出越来越多的区域中心,如今已经发展到了900多个区域中心,但是有成功运作项目经验和还款记录的不到20家, 我基本上与这些老牌的在移民局有良好信誉的机构合作。

三是我2000年回国,就专业从事各国投资移民,2004年最早在中国推介美国投资移民,美国投资移民EB5领域长达11个年头的坚持。我们积累了丰富的实践经验,我常亲自指导员工策划投资人的文件,尤其棘手的文件,我亲自全程参与, 让每个客户顺利获批,联鸿移民80%客户是回头客,我们靠口碑做生意。

四是得益于我的家人和朋友支持。我有一个胞弟在国内知名证券公司从事投资银行业务管理工作,我潜移默化地从他和他周围的朋友也学到不少投资理财方面的知识。这对于我选择投资移民项目非常有帮助。我们选项目是看重的是哪家公司掌控我们客户的资金, 信誉如何,其次是开发商的背景和实力等。通常移民基金公司起关键作用,EB5资金进了他们的口袋,如果他们没信用,资金安全和绿卡都没有保障。

主持人:大家很想知道您平时的工作生活特点是什么?

联鸿移民邹丽娟:我不太喜欢到许多总裁培训班或高端机构去寻找客户,而是偏向于在办公室与客户交流,我希望给予客户最专业的服务,让客户放心、安心,同时喜欢指导文案策划资金来源,喜欢为客户做具体的工作。我将许多精力和时间放在为客户的高质量的专业服务上面。

主持人:您是否经常去美国?

联鸿移民邹丽娟:比较多,我喜欢去实地考察新项目、项目的建筑进展、与开发商交流、与权威律师和区域中心交流。拜访老客户, 协助他们办理正式绿卡和投资款返还。

主持人:非常感谢邹总今天百忙之中,给我们带来最新的美国投资移民EB-5项目的政策走向、陷阱解读和成功经验分享。谢谢!

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