解密众筹买房:美国人如何“空手套白狼”

标签:投资众筹风控

访客:20545  发表于:2015-06-09 10:22:00

沈秋莎

花别人的钱,买自己的房——众筹买房,让很多美国人实现了购房梦想。

《第一财经日报》在6月3日发表的《解密众筹买房:美国人如何“空手套白狼”(上)》一文中,分析了美国众筹买房的模式及优点,本文则试图从风险和展望的角度,进一步厘清美国人在“空手套白狼”时面临的问题。

如何做好风控

跟其他所有投资一样,网络众筹买房并非万无一失,赖账、坏账的风险也充斥着整个融资平台,不时打击着投资者的信心。

纽约律师胡虎平对《第一财经日报》记者说,由于房地产众筹在美国还处于起步阶段,尚未经过实践的考验,投资者中究竟有多少人会挣钱?挣多少钱?还是亏损?亏损多少?会不会碰到赖账、血本无归等情况?这些都无人知晓。但联邦法律和未来的州法都对房地产众筹进行了限定,为投资者撑起了保护伞。

当记者问起,如何控制网络众筹的风险,防止借贷者赖账时,PatchofLand首席营销官埃里科(AdaPiad’Errico)表示:“投资者必须明白,任何投资都有风险。我们通过固有的机制来保护投资者的利益,比如,我们鼓励募款者在自己发起的项目中也投入可观的资金,既显示其诚意,又能确保跟投资者共同承担风险,荣辱与共。”

Sharestates的创始人及CEO艾伦(AllenShayanfekr)则说,网络众筹确有风险,网络平台给出的错误信息会误导投资者,一些网络众筹网站为追求利益最大化,会接手一些高风险项目。针对这一情况,RealCrowd的创始人及CEO胡珀(AdamHooper)对记者说,投资者应该看一下众筹网站在交易过程中,收取了多少服务费,并设法得知这些费用是投向了该房产项目,还是被众筹网站“占为己有”。另外,投资人在筛选项目时,了解其是否做过资产抵押也是关键所在。

即便如此,投资者若投资高风险项目时,依会面临赖账风险。胡虎平说,一个成熟的投资者应该对其面临的风险有着客观清醒的认识,在投资时,谨慎选择信誉良好的融资平台,事前做足功课,选择最十拿九稳的投资机会才是“避险”良策。

为降低投资风险,多数网络平台对融资团队的信用程度往往有着严苛的评估。不同的网站有着不同的要求,但其目的只有一个:降低坏账率。在维护自身名誉的同时,也保护投资人的利益。

比如说,筹款人若在Sharestates网站上发起众酬,将面临贷款比率、贷款成本率、修整后价值、信用记录、以往项目跟踪记录等指标要求,并要向网站提供资金及合同证明、房产估值、个人担保和以往法律纠纷相关文件等。而筹款人若想转战RealCrowd捞金也绝非易事:借贷方须至少需要拥有10年的投资经验,并管理着至少5000万美元的资产……

艾伦则表示,违约率和赖账率根据众筹的项目类型是产权型(Equity)还是债务型(Debt)大为不同。Sharestates通常做一些法拍屋或一些经法院判决的房产,但会优先尝试那些易主过的房产,期待新的投资人可为房产带来生机,降低坏账风险。

当然,坏账发生时,投资人也可雇用讨债律师进行追债,通过法律途径解决。但若筹款人已经申请破产或压根无钱可还,在法院作出宣判后,讨债律师可对借款人的资产和银行账户进行冻结。但整个过程冗长,执行难度大,因此如果真摊上了筹款人卷钱跑路,或是投资失败,成功追讨欠款的概率通常只有20%~30%。所以,合理的风险控制对一项成功的投资起着举足轻重的作用。

一位参与过多项网络众筹的投资者对记者说,跟其他投资法则一样,“永远不要把鸡蛋放在同一个篮子中”,他会将资金进行拆分,分散投入到不同的众筹项目中,每个项目只放5000美元,并将产权型和债务型投资进行平均分配。

该投资者表示,平均分配两种投资,可以实现风险对冲,即使挣不了大钱,也不至于血本无归。另外,投资前的项目背景调查也至关重要。他表示,在投资某个房产项目前,他会对周围的房产进行价格调研,以确定该房产的收购价格是否真低于市场估值,日后能否实现低吸高抛。除了价格,房产周围的环境也颇为重要,学区好坏、犯罪率高低、地理位置是否靠近高速公路等,皆是考量房屋价值的基本要素。最后,还要参看筹款者的个人投资经历,查看其以往投资历史,判断其是否“慧眼识金”。

各平台的未来战略

目前,大多数众筹网站作为新兴事物,都处于萌芽状态。美国健全的金融法律系统,也为其“生根发芽”提供了优质的土壤。

胡虎平在接受记者采访时说,网络众筹发起时,无论是网络平台、投资机构或是个人,在集资时若触犯了美国相关的证券法,都将遭到美国证券交易委员会(SEC)或个人投资者的起诉。届时,甚至美国司法部都可以介入,对其提起刑事诉讼。此外,各色众筹网站还可购买“欺诈保险”,打消资者的顾虑。

而网络平台为保持各自的竞争优势,除了加大对筹款方的审查力度外,降低坏账率、增加投资回报率等做法,对吸引投资者也至关重要。同时,各大众筹网站还积极拓宽业务规模和市场份额,以期吸引更多有实力的投资人。

胡珀表示,网络众筹是大势所趋,在为众多投资者提供机会的同时也带来了挑战,同时也会给房产市场带来影响。他认为,由于是新兴产业,目前市场都以小型网络众筹公司为主,但随着市场趋于成熟,将来会有更多的小公司进行重组、合并,最终会出现称霸一方的大公司。一些公司会选择相对保守的债务型项目众筹,而RealCrowd则会坚守产权型的投资。

胡珀认为,只有拥有了股权,投资人才在实际意义上拥有房产。但RealCrowd不会染指家庭住宅投资,仅专注于商业地产的机会,因为该领域的投资回报更为诱人。

艾伦则认为,由于众筹购房的投资属性,它的发展壮大,并不会对自住型的房地产市场产生影响。艾伦说,高净值的个人投资者还是Sharestates的主力军,但公司同时也致力于发展机构和家族企业的投资份额。Sharestates自去年12月成立以来,纯利润在15万美元左右。它通过14个项目管理着500万美元的资金,而其第一家机构投资者的委托项目就高达3000万美元,Sharestates预计,在未来的9~12个月中,其托管资金预计将达5000万美元。

PatchofLand的联合创始人及CEO贾森(JasonFritton)在接受记者采访时说:“我们今年计划在保持原有市场份额的基础上,进一步扩大借贷双方的规模,并拓宽贷款业务。在不久的将来,我们也将涉足2~3年期的长线贷款,还有大宗商业贷款和新兴建设贷款。如今,我们的融资业务只提供一种12个月的定期贷款(fixloan)和转卖贷款(fliploan)。”

“跟原来只跟认证过的投资者合作的模式不同,今后,我们还将为更多的散户投资者提供服务。现在我们只专注美国房地产市场,但将来我们也会考虑将众筹购房的业务延伸至海外市场。”

那么,那些身处美国境外的外国公民,是否也能够参与到网络众筹中,在美国的房地产投资收益中分一杯羹?埃里科对此给出了肯定的答复。她说:“我们现在只接纳愿意投钱放贷的海外投资人,但不接手海外地产的投资项目。然而,这些投资人必须通过美国法律的认证,并通过PatchofLand的‘反洗钱’和‘客户全面了解’等相关程序的审批。”

胡珀则表示,他们接受海外投资人的参与,但根据不同筹款地产公司的要求,具体案例需要具体讨论。

来源:第一财经

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