互联网颠覆租房?传统中介没那么恐慌

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访客:22456  发表于:2015-04-27 09:47:05

【导读】当互联网开始试图改变这个市场时,我们雀跃欢呼。但个中情形似乎远比想象复杂,搜狐科技试图通过这篇文章,揭开面纱一角。

互联网颠覆租房?传统中介没那么恐慌

     写在前面的话:对在外打拼的年轻人来说,租房似乎是个永恒的话题。在寸土寸金的帝都,有两种打不死的小怪兽,分别叫二房东和黑中介,被之坑过的人数不胜数。所以,当互联网开始试图改变这个市场时,我们雀跃欢呼。但个中情形似乎远比想象复杂,搜狐科技试图通过这篇文章,揭开面纱一角。

      今年来,常坐地铁的同学们应该见到了不少租房应用的广告,包括爱屋吉屋、丁丁租房,以及一些新上线的APP。

  在经历了美业上门、专车崛起后,似乎每个市场都在被互联网所改造。所以我们以为,租房这个市场也到了彻底被革命的时代,马上就面临纯互联网化、门店滚粗的局面。但实情是否真的如此?

  在询问过多个采访对象、走访门店后,笔者打算告诉你的是,传统中介真的没那么着急。



span style="font-size:24px;color:#3A5C84;">▍ 租房没那么受重视

  第一件要说明白的是,租房市场远不至于像最近的舆论造势那样,竞争到白热化程度。事实上,虽然互联网是屌丝经济,可房产市场更欢迎土豪。起码跟考拉君聊过的行业人士都说,租房这事儿在行业内,真的不是重点业务。

  不信的话,我们从下面两个方面来说明。

  首先,各公司的重视程度。丁丁租房CEO俞建洋说,行业内多数都是这样的,公司开会的时候从来不说租赁,都是在说买卖,大家对这块业务的定位基本就是顺带做的。他特别坦率地说,在做丁丁之前他从没关注过租房,所以刚接手的时候,其实也是一头雾水。而笔者得到的另一个数据是,在链家过去的营收中,租房收入每月的贡献占比只在7-8%。

  其次,经纪人多以此为跳板。几位行业人士都跟笔者证实,租房业务对多数经纪人来说,就是块跳板。一般做租房的,都是刚入行的新人,一旦业务熟练了基本都转去做二手房买卖了。租房的事情太琐碎了,除了一部分喜欢短平快节奏的经纪人会一直坚持外,多数都奔售房去了。



span style="font-size:24px;color:#3A5C84;">▍ 被“误会”的爱屋吉屋

  有个不能不提的公司叫爱屋吉屋,这个半路杀出的程咬金,在上海和北京造势异常迅速。“天下没有难租的房子”,是这家互联网中介喊出的口号。所以,爱屋吉屋真的那么重视租房业务么?

  在咨询了几位行业人士后,关于爱屋吉屋的发展重点,大致有两种说法。

  一是,从爱屋吉屋上线后在宣传上的烧钱力度,和他们的团队基因来看,这个项目很可能是打算把估值做上去后等收购。爱屋吉屋的核心团队来自土豆和大黄蜂打车,后来土豆卖给了优酷,大黄蜂卖给了快的。他们和资本也形成了这样的默契,擅长打一枪换一个地方。

  二是,即使爱屋吉屋是真的想好好把项目做下去,他们做租房也是意在沛公,真正的重点是刚刚切入的二手房,租房只是他们选择的一个比较容易的介入方式。事实上,爱屋吉屋最近推出了1%的佣金率,正尝试以低费率打开市场。爱屋吉屋联合创始人邓薇也说过,“租房是一个切入口”。

  此外,他们异口同声的一个说法是,爱屋吉屋所称的市场份额,是“拆单”后的结果。甚至有行业人士爆料,按照爱屋吉屋去年在北京的情况来看,每个经纪人的实际月成交量在5单左右,而非联合创始人邓薇在今年年初所称的每人每周成交2单。按这个数字来计算的话,其真实业务量还不到北京市场的5%。


span style="font-size:24px;color:#3A5C84;">▍ 减免佣金不等于便宜

  今年1月,证券时报刊登了一篇报道,该报记者以信件的形式,向爱屋吉屋创始人黎勇劲提出质疑。质疑的问题是“同房不同价”,即同一套房子,爱屋吉屋给出的价格高于传统中介。

  该文称,上海陆家嘴一中介门店负责人告诉他,一位租客先后被两家中介带去看了同一套房子,先带看的传统中介称房东要价3500元每月,爱屋吉屋的业务人员却称,房子月租金为3800元。

  所以,该文作者提出了爱屋吉屋是否涉嫌变相抬高房价的质疑。

  事实上,搜狐科技也进行了类似的走访。在北京天通苑我爱我家的门店,经纪人在听说笔者考虑通过爱屋吉屋或者丁丁租房这种减免佣金的方式租房时,他露出了诡异的笑容。根据他的说法,以月租金4000元的房子为例,凡是号称减免佣金的中介给出的报价,都比他们的报价要贵至少两三百。“羊毛出在羊身上呗,我们是向租客收钱,他们是向房东收钱,房东可不得多要点啊。而且我们的房子很多是两三年前收的,本身价格就比较低。”

  不过这位经纪人也没有死咬价格,他告诉笔者,如果租客确实看上某套房子,佣金最低可以给到八折。“他们对我们的影响没那么大,不然公司也不会死扛着不降价了。”



span style="font-size:24px;color:#3A5C84;">▍ 门店仍不可替代

  最近的媒体报道中,有一句气势磅礴的话叫“革门店的命”,据说出自邓薇之口。但这个命,真的有那么好革么?对中介而言,最重要的因素有两个,房源和客源,而前者远未做到互联网化。

  第一,线上房源有限。一位接近链家的人士告诉笔者一组数据,按照链家过往的情况来看,出租房源占比大致是这样的:来自门店的起码占到45%、甚至50%以上,真正通过访问链家网而获取的的只有1.6%,还有部分来自扫58、赶集等分类信息端口。“这个数字肯定会上涨,但是基数仍然有限。”

  第二,爱屋吉屋背后的交易。如果按照上述数字来看的话,爱屋的房源又如何获取呢?官方说法是来自地推团队,但行业人士爆料,实际上很多是来自跳单。所谓跳单指的是,爱屋现有的经纪人很多来自传统中介,他们通过和老同事的合作,将老东家的房源“挖”到爱屋。据说,不少中介开会都要查员工的手机,看有没有装爱屋的APP。命门攥在对手手中,这是爱屋模式存在的一个致命问题。

  第三,门店没有想象中贵。链家网COO徐东华告诉笔者,互联网视角认为门店很重,但实际上,在链家的成本中,门店支出的百分占比很低,基本是个位数。以租金为例,每天每平米在8-10块多,这比写字楼便宜很多。而门店除了办公之外,是离业主和社区最近的地方,这钱花的有价值。


span style="font-size:24px;color:#3A5C84;">▍ 互联网化的尝试方向

  口号和广告或许能让一个公司名声大躁,但真要改变一个行业,需要的可能更多是对行业的深入理解和思考。在文章最后,笔者总结了行业人士对租房市场互联网化提出的几个方向,如下。

  1.产品化。“其实一直都没有人想专门做租赁,大家都觉得太麻烦。”俞建洋如是说。目前而言,比较成功的探索很多都是在租赁的基础上进行了产品化,比如自如、you+等的长租公寓,以及小猪短租、途家、蚂蚁短租等旅行短租产品。

  2.寻找细分市场。Hi租房2015年的重点是做合租,创始人马双喜认为这是获取网上房源最容易的方式,对于互联网追求的轻模式最适合。而且这个市场至少占到北京租房的50%,却是传统经纪业务“选择性忘记的市场”,“豆瓣才是北京最大的合租应用”。

  他把今年的业务更具体地限定在中关村附近,因为大学密集、it企业密集。马双喜对Hi租房的定位是“做应届生和程序员的合租神器。”为配合他们的特点,Hi租房打算推分期支付,比如押一付一,相关的合作正在谈判中。

  3.与门店合作。这是丁丁租房解决房源的策略。尽管股权关系还在梳理中,但原本链家门店的租房业务除了个别太远或者高端的盘子外,基本已经转交给丁丁。俞建洋对房源的认知也是,主要靠线下。即使丁丁上线后,线上获取的房源比之前链家的数据增加了5-6倍,但依然未超过总量的10%。未来丁丁和链家除了股权关系外,更多的是合作伙伴,丁丁可以直接从链家买房源。

  4.规模化后带动收益。凡是对租客免佣的公司,基本都是出于这个考虑。俞建洋认为,只要做到用户量足够大、房源足够多,就一定是能赚钱的。淘宝最开始不也是免费的么。

  对丁丁租房未来的发展,俞建洋称为“单一链条里的延伸”,讨论过很多方向,可能会包括家装、保洁等周边服务。“这个规模一旦做起来也是很可观的,比如我们有100万租客,如果10个人中有1个选择家装,就是10万单了。”但是他说今年暂时只想把交易量先做起来。

  Hi租房的想法也类似,他认为这些22-28岁的用户成长性很高。所以打算先铺量,后期可能靠理财和流量分发等方式赚钱,比如搬家、专车、日化等。马双喜透露,已有不少公司来谈合作。他觉得租房这种低频、高客单价的应用很好的出路是,和低客单价、高频次的应用相结合。(via 搜狐科技,作者:杨舒芳)

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