从万达上市后首份年报能读出什么?

访客:18761  发表于:2015-04-08 13:56:53

3月31日,万达商业地产发布了上市之后的首份财报。根据年报,万达商业地产2014年总营收1078.7亿(同比增长24.3%),主要来自三大业务:1)开发、租赁及管理持作长期投资的商业物业;2)开发及销售物业;3)开发及经营豪华酒店。三大业务营收同比增幅分别为22%、22.4%和24.7%,呈齐头并进之势。

本文从这三大块业务来分析下万达现在的态势。

物业销售:合同结算率保守

中国所有房地产公司都有两种“销售额”:一个是“合同销售额”,可以现解为实际销售;另一个是“销售额”,也就是财报中的营收。只有当一个项目售罄结算时,才能把相应的“合同销售额”确认为“销售额”。实际上,想早点结算只要把项目分为一期、二期、三期……售完一期就结算一期。这就给了地产商很大的操作空间,不论是四大地产公司——保利、招商、万科、金地,还是恒大、龙湖、绿城都是这样“调节”营收的。可以说,营收增长曲线想画成什么样就能画成什么样!

2013年,万达将1265亿合约销售金额中的59.3%结算为物业销售收入,2014年仅结算了1601亿中917.5亿,结算率为57.3%。而恒大将1315亿合约销售金额中的1114亿确认为营收,结算率为84.7%。于是乎,恒大的以35亿的优势力压万达,夺得全国第一。#连第一的宝座都肯放弃,不象儿子那么张扬#

降低物业销售的结算率,说明万达对2014年业绩比较满意并为2015年留出“余量”。数据显示,2014年万达物业销售均价为10836元/平米(比恒大高30%以上),较2013年降低6.9%。

2014年,物业销售的毛利润率亦从2013年的40.9%降至40.6%。扣除分销成本、行政开支等项,2014年物业销售分部的业绩(即毛利润)为295.2亿,同比增长7.5%。

物业销售板块的917.5亿元营收,占总营收的85%,但其估值只能占总盘子的15%。这就是为什么,恒大营收、土地储备超过万达,但市值仅为万达的18%(以4月2日收盘价计算,万达、恒大市值分别为3145亿港元和568亿港元)

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物业租赁及管理:“租金资本化”估值合理

虎嗅去年10月8日文《首富光影下,万达模式面临拐点》曾表达了这样一个观点:“万达商业地产引人注目之处不在于销了多少而在于持有多少。”大量持有建成的优质商用物业,一边收取租金一边享受升值,是万达模式的核心。

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通常,资本市场对商业地产采取“租金资本化”的方式进行估值。例如房租为3000元/月,资本化率为2.5%,估值为144万。资本化率越小,估值越高。2.5%的资本化率意味着要40年才能收回购房成本,租售比为480。

地产商每年都会对持有的物业进行重新估值,随着租金上涨、资本化率调低,估值就会被抬高。于是,“价值重估”成了房地产企业常年玩弄的“游戏”。估值年年涨,日子好过就少涨点,业绩压力大就多涨点。弹指间虚增利润十几亿,根据税法“投资性物业在持有期间的公允值变动不予考虑”,成本就是给估值师的一点点费用。至于估多少,戴德梁行自然要让万达这样的大客户满意。

“保、招、万、金”及恒大们持有的商业地产与万达不可同日而语,而且随着越来越多的万达广场竣工并交付使用,万达可供“重新估值”的物业数量还在与日俱增。不过,万达投资性物业资本化率在4.5%至7.0%之间,租售比在到171到267之间,还是比较合理的。

2013年初,万达持有投资性物业总值达1591亿,通过估值调整获得154.4亿净收益,相当于年初额的9.7%。该财年,租赁分部添置物业的资本开支为239亿相当于年初额的15%。2014年初,万达名下投资性物业已达1985亿,估值调整收益仅为134.6亿,相当于年初额的6.8%,而添置物业的资本开支高达378亿元,相当于年初额的19%。2014年末,万达持有投资性物业总值2481亿(较年初净增495.6亿)。

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相比之下,2014年初恒大持有投资性物业360.4亿,“重估”出93.9亿的“公平值收益”,相当于年初持有金额的26%。

在物业投资运营方面,万达先发优势极大。2014年,添置物业很“凶猛”、重估升值很“淡定”,其它地产商“累吐血”还差着一大截。

酒店管理

万达非常看中开发、持有、运营豪华酒店获取持久收益。2011年、2012年、2013年及2014年,酒店经营收入分别为14.5亿、25.6亿、32.1亿和40.1亿,毛利润率约30%。

截至到2014年未,规划中的102家酒店已开业62家(房间总数1.9万)。其中27家由第三方酒店管理集团经营(如万达索菲特),35家自营(使用“嘉华”、“文华”、“瑞华”三个品牌)。2014年,万达开业酒店总数增加18家,第三方经营酒店却减少了1家,自营增加19家。压缩第三方,增大自营占比的意向非常明显。

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到目前为止,自营与第三方管理酒店的收益不可同日而语。2014年,自营酒店数量占比56.5%,营收占比仅为39%。2014年,酒店业务亏损6.05亿,同比增加106%。无疑与自营酒店数量迅速增加有很大关系。说明自营之路非常艰辛,国际酒店管理集团不是吃素的。

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酒店业务的毛利润率约为30%,营业成本主要包括折旧、人力成本和维护费用。行政开支包括管理人员工资、差旅费、办公费等,2014年达14.85亿,占营收的37.1%。行政开支过高是万达酒店业务亏损的重要原因。(注:万达员工人均月薪1.25万)

地根和银根:开发强度有所降低

2014年末万达总资产、净资产分别为5643亿元和1551.5亿元。

2014年,万达持有已开业物业总面积2156万平米,同比增长31.87%。此外,万达还持有7594万平米土地储备,其中6026万平米建成后将进行销售,911万平米将持有,186万平米将建成豪华酒店。而恒大以1.47亿平米的土地储备遥遥领先。

值得注意的是2014年万达新增土地储备的成本为1187元/平米,而恒大为2588元/平米。假如容积率为3.0,万达新增土地成本只有237.5万元/亩,三、四线城市位置稍好的地块儿也不止这个价。这说明万达着眼于更远的未来,所以拿地相对偏远。

2014年末,万达有4735万平米在建面积,较2013年回落了16.2%:2480万平米待建面积较2013年提高40.9%。万达开发强度有所降低,一方面是万达在战略上变得不那么激进,另一方面可能是资金压力所至。2013年底,恒大在建面积为3948万平米与万达有很大差距,2014年达4135万平米,与万达的差距大幅缩小。

土地储备多,意味着资金需求大。截止2014年末,万达各项贷款余额为1810亿,较年初净增470亿元。2014年,利息支出123.8亿,而万达6万员工的薪酬总额是90.8亿。#大伙为王老板打工、王老板为银行打工#

上市融资在一定程度上缓解了资金压力,2014年末万达账面金现达863亿,较年初净增167.8亿。

从年报可以看出,了却上市心愿后,万达继续加大资本投入,同时压缩在建工程、降低结算率和物业重估收益。如果只用两个字概括万达上市后第一份年报,那就是“淡定”。

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