乱象丛生 房产电商到底伤了谁

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访客:23224  发表于:2014-09-23 11:07:21

【导读】从目前房产电商的发展趋势来看,各大垂直网站的渠道化属性会非常明显,基于线上到线下的O2O模式会在很长一段时间内引领市场变化,而近期不管是搜房的房天下、乐居的合动力,我们都能看到未来垂直网站帮助开发商进行成交,而线上成交,以及纯粹意义上的房产电商时代,也将到来。

乱象丛生 房产电商到底伤了谁

近日,苏州市住建局下发《关于进一步加强商品房销售管理的通知》,特别注明:在取得商品房预售许可前,房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用,不得委托第三方以认筹、发放会员卡、网络团购等抵扣或优惠购房款的方式组织团购,售楼现场不得收取或变相收取与销售项目相关的费用。

继去年成为全国首例对房产电商设限的城市后,苏州又成为了全国首个明确对电商参与楼盘提前蓄客说不的城市。

根据媒体报道,目前房产电商收入,在房产垂直网站中占比较高,搜房2014年第二季度总营收1.682亿美金,而电商收入占比高达29%,这在房产网站当中非常普遍,一方面,是政府叫停房产电商的提前蓄客举动,另一方面,网站依靠电商收入节节攀高,这里面到底发生了什么事?

目前的房产电商,主要分为首次开盘电商以及持续销售阶段电商,而问题多多的则是首开电商。

首开电商乱象之一:变相收筹违规违法

与传统意义上的电商不同,我们在购物网站买商品,从挑选、支付、发货、收货、评价,都是完全在网络上进行,尤其是支付,大部分网友都能操作,现在甚至扫扫二维码也能完成支付,极其方便,但如果是一套价格数百万的房子呢?你是否也能从容的通过网站进行完成所有支付步骤。

于是,现在的房产电商,更像是过去的团购网站模式:购买优惠券,到售楼处享受一定的优惠,或者在售楼处现场,购买网站的会员等方式。而苏州住建局此次叫停的,就是针对首次开盘电商的违规收费问题。

为什么开发商极其热衷提前收费?其实道理非常简单,开发商在销售中的自主定价权较高,一般在申请预售许可证时,有一定周期,且为了后期利润,一般价格都定的比较高,高于实际成交价格。而提前收费,能帮开发商进行价格试探和提前锁定意向客群,但国家法律法规严格禁止提前任何意义的收费行为,而首开电商针对的提前收费,变相的钻了这个漏洞。

除了带来潜在资金风险外,这种方式,也是对其他购房人的不公平,试想,开发商原本很低的预期被激发,看到所谓“电商”提前收筹的数量提升,房价自然也就水涨船高了。

首开电商乱象之二:开发商、媒体、购房人三方利益受损

开发商的正常销售阶段一般分为预热、蓄水、强销、尾盘四个阶段,从正常的操盘逻辑来看,一定的广告投放、多渠道的拓客来吸引自然来电、自然到访客户,最终转化成最终成交客户,而首次开盘,对于任何开发商而言,都是头等大事,综合渠道以及媒体的使用都是耗费巨大的人力物力,效果也是最好的。

而本该正常投放其他媒体的费用,也变相的变成了电商的“佣金”,没有的正常广告投放,尤其对于传统媒体而言,这部分的损失是巨大的,也是不应该的。

这也就意味着,所有的媒体平台,其实都为开发商的首次开盘贡献了自己的力量,而目前的很多首次开盘电商的方式,则是某一家网站进行独家房产电商,所有渠道的效果变成了一家的功劳,这也是为什么搜房转型新房产互联网平台中一个重要环节:一定要招聘售楼员的原因,因为所有售楼处,都是“效果”的入口,让作为甲方的开发商认可到所谓效果,一切都是值得的。这和互联网的流量转化理论是一个道理,售楼处的来访都是精准流量,转化效率自然高,效果自然好。

但是显而易见,这种效果,真的是电商带来的吗?

表面上的红火,带来的则是三方的互相伤害,我们来看看房产的生物链。

开发商一般都是资本方,直接负责项目销售的,大部分都是职业经理人,按照职业道德,因为尽心尽力为聘请自己的公司努力工作,而这个岗位的收入自然不菲,本该不应该有一些非分的想法,实际过程中,则是另外一回事。

首先是老板,作为老板,希望自己的项目热销,在近年来国家调控不断,楼市艰难的情况下,适当的降价,放弃一部分利润也是合理的市场行为。且操盘的职业经理人自己也有一定的权限。

实际的情况下,市场是多变的,操盘者手中有两套价格,一个是正常的优惠后的案场售价,还有一份是真正的底价,为了销量,项目销售的经理人有时候会刻意放弃一部分合理的,原本属于老板的利润,促进销售。而这部分,则是老板的损失,积少成多。

至于配合一些无效的所谓房产电商,由于本身网站流量低,效果不佳,与操盘的职业经理人之间勾兑效果比例,最终获得非法的收益,也是其中的一大潜规则。

首开电商乱象之三: 房多多们真的是互联网思维吗?

如果,你是公司的老板,你雇佣了一批员工,每个月给合理的薪水和福利,而他们却在为其他公司工作,你愿意吗?

以房多多、好屋中国等类似的“垂直网站”,披着互联网的外衣,终于还是获得了资本的追逐,所谓的全民经纪人概念,就是他们所追捧的概念之一。

这些经纪人,大多都是在职的中介公司员工,而这些房地产网站,自身并没有太多的买房人关注和访问,没有买房人访问?那如何转化,这里面则是中介公司的员工大显身手的时候了。

原本应该为自己公司努力工作的中介员工,摇身一变成为各大电商“拓客”网站的免费员工,根据媒体报道,某些网站给予的回报是带一个客户进入案场100块报酬,如果客户成交则有丰厚的佣金,而很多的中介公司则为这些网站,每个月免费工资雇佣了一批“别人的员工”,而自身公司的客户资源流失、飞单,也见怪不怪了。除了因为端口费抵制搜房,而电商这方面的原因,自然也是不言而喻了。

至于这些中介成交的费用,自然也不是这些电商网站给,同样是开发商买单,一样损失的是开发商公司和股东的利益,归根结底,房价上涨的助推手,以及买房人的合理利益,就是这样被瓜分的。

每天,楼盘聚集区的售楼处门口,总会看到这些人的身影,起早贪黑,美其名曰帮助开发商“拓客”“截客”,实际上,这部分的成交,在首次开盘中,开发商的总体成交,这类的所占的比例根本不大。

并且,因为电商进入售楼处后,带来本身项目精准到访数据的流失,最后这些数据成为这类网站的“大数据”卖点,一个针对资本市场的巨大故事,这又是开发商的作茧自缚了。你愿意自己的精准客户数据与周边竞品楼盘分享吗?

摒弃乱象 房产电商依旧需要产品为王

从目前房产电商的发展趋势来看,各大垂直网站的渠道化属性会非常明显,基于线上到线下的O2O模式会在很长一段时间内引领市场变化,而近期不管是搜房的房天下、乐居的合动力,我们都能看到未来垂直网站帮助开发商进行成交,而线上成交,以及纯粹意义上的房产电商时代,也将到来。

对于开发商而言,面对互联网的变革,基于自身产品的定位、规划、开发、营销,以不变的产品,去打造基于互联网的口碑,以及利用互联网平台进行多元化的运营,才是根本,比如近期万科与淘宝利用淘宝账单抵房价,都是很好的互联网利用的尝试。

对于房产的电商选择,电商网站们体现的渠道优势,应该是基于从网站访问量、用户的维护和转化,帮助买房人挑选到合适的房子,而不是为了商业利益损害买房人的合法权益,这方面,老牌的垂直网站都有一定的用户基础,需要更加深化做的是互联网平台和产品的创新,与其他网站的竞争只要是合理合法的尝试,我们都应该支持。

试想,多家电商网站,在同一个项目,真正的对买房人推出很有诚意的优惠,谁的优惠最好,服务最到位。开发商的项目品质优秀的情况下,相信目前这样的首开房产电商乱象,也一定会被市场所摈弃,回归产品和服务本质,这恐怕也是大家最想看到的一天吧?

(文/宁哲网络/王新宇/微信公众号: netmedia)

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