买房,还是买房地产股?

标签:买房房地产股

访客:22627  发表于:2013-11-11 17:12:51

买房,还是买房地产股?

近一段时间,朋友聊天中,“买房还是买房地产股”成为热点。一些人认为,鉴于中国楼市“十年调控十年涨”,而中国股市不如赌场,因此买房要优于买地产股。另一些人却认为,上市地产商整体估值水平处于历史底部,业绩表现不俗且盈利确定性较强,未来看涨。

第一种观点,认为买房更好的,会听到如下反驳意见:中国楼市存在先天的制度性缺陷,包括土地制度、财政制度,房地产行业又很容易成为宏观经济调控的打击目标,长远来看存在很大的不确定性。

第二种观点,认为买地产股更好的,则多半有以下困惑:为何在眼下房价高涨之际,地产股却萎靡不振?今年以来,A股地产板块整体下跌5.6%,而同期A股整体上涨1.21%。那么到底是股市错判了,还是现在的房价虚高了(市场对了)?

如果认为市场错了,以现在房价上涨的速度、房地产企业应该录得的利润、和目前地产股的低市盈率看,地产股应该上涨,现在是较佳的买入时机。

但我认为,市场永远是对的、最有效的。正因为市场已经嗅到了楼市泡沫的危险味道,所以即使地产股估值处于历史底部,也涨不起来,因为对楼市的预期已经无法支撑更高的股价了。

从地产板块龙头企业万科、招商地产、保利地产、金地集团三季度报表看,这些公司业绩增长较快、积极补充土地储备、销售持续增长、融资优势较强,但这些因素的可持续性存疑。地产企业仍面临货币政策偏紧、土地供应受限、成本上升、资金杠杆过高、房产税实施等带来的公司整体盈利下降的风险。

而在更深层面上,中国楼市的最大悖论在于政府——政府既是楼市调控的主导者,但在同时又站在楼市调控的对立面上。

具体体现在:一是,政府采取限购、限价等措施抑制房价,同时又以更高价格出售土地,今年以来“地王”频现,北京今年迄今土地销售收入1200亿元,远超去年全年的650亿元,且土地收入远高于其他来源的财政收入;二是,房地产业创造了全国GDP的16%,政府调控房价常常“投鼠忌器”,鞭子高高扬起轻轻放下;三是,政府呼吁房地产“去金融化”,即降低房产作为投资工具的金融属性,但又没有创造出其他投资渠道,以满足货币超发催生的投资需求;四是,中国城市间发展不均,医疗、教育和就业机会高度集中于一线城市,一线城市房价如何能降?

通常来说,股票市场会反映投资者对实体经济的预期。这一点也适用于中国房地产股。(via FT中文网 作者:冯涛)


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