商圈魔咒:逃离是不是唯一选择?

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访客:21980  发表于:2013-08-05 14:17:01

仅仅在10年前,外资零售巨头凭借低廉租金在国内市场快速攻城略地。但如今,这个撒手锏却让他们夜不能寐。

5月31日,全球三大零售商之一的英国乐购将在上海首次关店。不仅如此,位于长宁国际体操中心的卖场也被传年内将结束经营。事实上,中国传统零售业的天空已阴云密布。4月,居全球500强首位的美国零售巨头沃尔玛先后关闭了上海闵行店、无锡红星路店和深圳园岭店。过去三年,世界第二大国际化零售企业法国家乐福在国内至少关闭了6家门店。类似的案例还有法宝超市、劲松洋华堂等。不仅是大卖场,第一家进入北京位于国贸商圈的星巴克也在近期停业迁 址。

高额租金无疑是这些大卖场退守在华业务的罪魁祸首。来自第一太平戴维斯的报告显示,自2010年以来,北京商铺租金呈现持续上涨态势。截至2012年年底,北京优质零售物业市场(主要是指高端购物中心首层)平均租金已经达到了864.9元/平方米/月,即近29元/平方米/天,这一租金水平过去六年每年平均涨幅为7%。

显而易见,未来三至五年,随着租约的陆续到期,以及低迷的消费和各种成本的上涨,离开核心商圈的企业将会越来越多。换句话说,高房租将成为打破固有区域零售业格局的导火索。


裂开的商圈

商业租金的快速上涨与商圈的成熟度以及商业功能开发不配套紧密相关。

尤其是后一因素对租金的影响更大。事实上,只有少数国内企业会在其拥有的物业上经营,而绝大多数企业都采取租用地产开发商的物业资产。这也导致,越来越多的国内零售商抱怨,不断上涨的商业租金与扣点让其增加的收入都被地产商拿走了。

相对比日本市场,其最常见的是商业综合体与商业主体联合开发的项目。上海流通经济研究所所长汪亮向《环球企业家》表示:“在目前这种商业功能开发缺乏配套的情况下,很容易陷入租金经济的发展模式中,商业平衡将会不断被打破。”他认为,这种状况在一线城市表现突出,楼宇经济和土地财政的结合异化了商业生态,不具备可持续 性。

但将商业租金的大幅上涨放置全球视野下却是正常现象。高纬环球在2012年发布的《全球主要商业街报告》指出,全球顶级零售市场从2012年以来一直发展活跃,特别是亚洲和美洲市场的出色表现引领了租金的上涨趋势。报告对62个国家的326个顶级商业街区进行了调查,其中147个地区经历了租金上涨,只有49个(15%)地区的租金有所下滑。对比2011年,租金下滑街区比例占到19%。可以佐证的是,同年香港铜锣湾地区租金上涨34.9%,达到2630美元/平方英尺,超过纽约第五大道而成为全球最贵的零售街 区。 

受影响最大的莫过于大卖场和大百货这样传统的商业业态。福州蓝天量贩超市有限公司董事长陈永庄告诉《环球企业家》:“福州的商业租金也在快速上涨的周期中。”从去年到现在,陈的超市所在地的租金上涨幅度在20%至50%不等,但利润率却只有1%至2%,偶尔会有2%至3%的利润率。从行业基本面来看,目前大卖场形态的商业普遍都处于微利状态,平均毛利率只有2%,再加上上涨的劳动力成本,导致这类企业在高租金商圈内生存的空间越来越小。 

这也让众多零售企业采取相对稳妥的保守战略。北京早春二月餐饮管理有限公司是一家面向中高端的餐饮企业,它的店面通常位于繁华的写字楼和商业区。其董事长付明文对《环球企业家》抱怨道:“现在的租金高得离谱,我们已经一年多没开新店。”通常情况下,他们采取逆向计算方式,例如考虑材料、人工成本,再加上房租,最后得出承受价格的底线。“有的地方租金太高,没必要冒险。”付表示,北京的商业租金从去年到现在上涨了50%,但的确存在着有价无市的现象。这种租金虚高的现象在一二线城市都或多或少地存在,而对比香港等地的一些繁华商圈,即便再高的租金也会有市场。

但一些小型业态的商业企业仍会在高租金时代获利。例如专卖店、精品店、老字号等,这类业态坐享成熟商圈旺盛的人气,毛利率水平普遍较高,其竞争力要远高于大卖场、大百货等业态。

变数在于这些小型商业业态或许会遭遇“人气”涣散。早期商圈的成熟主要依赖于大卖场等大型业态所聚敛的超强人气,通常小业态会附着于大业态周围。如果后者纷纷迁移,前者的处境也将变得不太乐观。汪亮对大业态转移后的商圈前景也不看好。他认为,一个成熟商圈的建立需要长期的培养,一旦破坏即便将来房租下降也很难恢复。“短期内小业态还能维持,但原来的商业生态破坏了以后,人气的降低不会让它们存在太久。”  

电子商务很可能成为最大的赢家。陈永庄表示,在租金压力下,他的超市一方面已经加大了标准化、信息化运作,尽量压低人力成本。另一方面,也开始向电子商务方面考量。中国社科院信息化研究中心秘书长姜奇平早有断言,网购一旦占到零售总额的5%,就会越过该临界点,呈现爆发之势,并开始产生全局影响。2013年将成为改变中国零售业格局的起点。

一个崭新的商圈正在迎面而来。广东商学院流通经济研究所所长王先庆对《环球企业家》表示,目前国内商业房租的上涨和商圈的变迁是随着城市化过程中新老城区转换而同步出现的现象,随着老城区的衰落和新城的崛起,一定会伴随着商圈的转移。但这可能是一种乐观的预估。毕竟,郊区只是居住区,商圈郊区化的可能性不大,何况未来仍将面临着租金提升和商圈转移的问题。汪亮认为,依照国外经验,只有商业企业在本身拥有的物业上经营才能获得长期稳健的发 展。 

或许还未到下结论的时候,但传统零售业的确需要记住:请系好安全带,2013将是个颠簸之年。




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