郁亮的“互联网心得”:万科引入合伙人制?

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访客:26111  发表于:2014-03-10 08:56:24

【导读】万科不再追求规模第一;互联网思维可能促使它更坚决降低净利润水平;团队扁平化形成背靠背;更快满足客户的需求。未来万科能否考虑万科引入合伙人制?

对话万科总裁郁亮:互联网还未颠覆房地产

2013年12月27日下午,郁亮在深圳的一次内部演讲中坦承,他担心未来房地产行业出现类似“小米”的搅局者,以互联网的思维模式打碎行业旧秩序。

从去年到今年年初,万科总裁郁亮携管理团队陆续拜访了腾讯、阿里、小米等移动互联网公司,甚至邀请90后创业者代表马佳佳到万科给管理层上课。

万科的一言一行,也在影响着行业风向。2014至今,万科管理层密集拜访互联网公司的原因是什么?万科自己是否搭建了互联网平台?3月7日,万科总裁郁亮接受21世纪经济报道记者专访,系统介绍了自己近期研究互联网的心得。

他指出,互联网对万科而言更多是一种工具,对于万科而言,能否做好主业,就看万科从住宅开发商向城市配套商转型的目标能否实现,从一个重资产的公司转变为一个轻资产重运营的公司能否顺利过渡。“这是我的真心话。为此,万科早已不再追求规模上的‘老大’。”郁亮说。

2014年万科和郁亮也很难轻松。“房地产行业的利润率下降是趋势性的,”郁亮说,市场将面临更为惨烈的竞争。

“互联网更多是一个工具”

记者:万科管理团队去腾讯、小米等互联网公司密集交流,初衷是什么?

郁亮:主要是我的原因,我和马化腾、雷军等人前几年聚会交流就比较多,交流中发现未来对社会有很大改变的除了IT,还有BT(生物技术产业)。

现在互联网对房地产行业还没有带来颠覆和威胁,但我们认为互联网将来肯定会影响到房地产,会深刻地改变世界,到那时怎么应对?光我认识到不行,我需要管理团队、中层干部认识到这种变化的必要性,亲自去看一看,比我讲100遍好得多。

在阿里,主要是学习怎么搭建一个平台和生态系统;腾讯的客户数据上亿,改变了人与人之间交流的方式;海尔和小米,其实都是传统行业,只不过进行了互联网的改造,海尔用互联网方式组织了9万辆送货车,可以送到全中国所有的县级市用户;小米给我们很多启发,比如极致、专注、严格控制毛利率水平,这其实也是万科一直在做的事情:专业化。

记者:房地产行业已经感受到来自互联网的威胁了吗?

郁亮:目前还没有什么具体威胁。房地产行业还是很难被颠覆的,从拿地到盖房子,要盖两百多个章,一个项目的审批环节上百个,和政府部门打交道的步骤不能省略。我们学习互联网,不意味着丢了主业,而是用互联网的思维和方法去更好地做好主业,互联网更像是一个工具。

记者:按照小米思维,卖手机产品没有价格战,完全是成本价,你说万科现在的产品还是一分钱一分货,不能半分钱一分货,对客户还不够好,那引入互联网思维,将来是否能降低房价,比如房子以一半价格卖,然后通过别的服务去产生价值?

郁亮:互联网会减少交易成本,让我们离用户更近,但是所有的商品都不可能完全免费,任何企业,或者用互联网武装的企业也都具有基本的商业逻辑,那就是盈利。目前还没有看到产品完全免费然后靠其他服务盈利的模式。

万科也不可能免费卖房子,要做的就是不断提高产品的性价比,控制利润率,现在大家都乐于看到房地产行业利润率降低,不那么暴利。未来竞争加剧,再加上引入互联网思维,这使我们对净利润率的下降更加坚决。

记者:万科和互联网公司交流之后,目前是否有相应的管理和业务架构调整?

郁亮:在互联网时代,很重要的一条是信息更加透明,扁平化的架构更适合这个时代,而我们过去的企业更多是控制型的金字塔型结构。未来引入互联网工具,三个下属如果背靠背互相信任,那是不是就不需要一个上司?类似这样的管制成本是否就不需要了?

从管理和业务架构来说,未来我们能否考虑万科引入合伙人制?万科现在的职业经理人对股东而言是打工关系,为什么不能引入合伙人制?从小米来看,这种合伙的关系可能更有利于投资者,也更有利于员工发展,因为可以形成背靠背的信任。这一点未来也是可以探讨的。

这次万科一次性大幅度提高派息至30%,也是受移动互联启发,更快地、超预期地满足客户的需求。

小股操盘瓦解“老大”意识

记者:去年开始万科在业务层面提出了一个很重要的变化。那就是进入更多的非住宅业务,轻资产重运营,小股操盘进行品牌和管理输出,这和万科以前的住宅专业化有何不同?

郁亮:我们说小股操盘,关键在操盘,通过管理和运营产生价值;通过更少的股东投入产生效率,为股东创造更多的价值;专业化方面仍然是盖房子,只不过原来主要是盖有人住的房子,现在要盖有人用的房子,有商业、购物中心等城市配套。并不是说万科自己要去做食堂、菜市场,我们是盖好了给别人来用,依然是通过操盘来赚钱。

记者:这会不会导致万科未来盈利来源发生变化,以前主要是销售住宅带来了利润,未来变成资产管理带来管理费等收入,更加多元?

郁亮:万科从来都是靠一双手赚钱,而不是别的。小股操盘也是一样,干更多活,赚更多钱。至于说除了开发收入之外,有些来自资产管理收入之类的,这是有可能的。但是不代表说盈利来源就多元化了,现在还看不出来。

记者:未来万科的角色是否会更像铁狮门那样,变成一个资产管理公司?

郁亮:小股操盘就是学习铁狮门,铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。学会使用杠杆做这件事情,用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。但是万科不会变成一个纯投资公司。

记者:通过小股操盘,万科可以扩大自己的营业额和市场占有率,是否有继续保持行业第一的考虑?

郁亮:小股操盘实际上更是在瓦解“老大”意识。小股操盘后,万科(在一个项目里)只有百分之二三十的股份了,怎么还算销售额?房地产早已不是规模扩张为王,目前的房地产市场是规模越大越危险,就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长,就没法给结构调整留下任何空间。

在2008年以来,万科就已经放弃追求速度和规模,转而追求质量和效益的增长。我们和规模化扩张的(公司)已经不在一个跑道上。如果有别的公司在规模上超过了万科,我非常欢迎。

对万科来说,当下能否利用好互联网的工具,向城市配套商转型这件事能否成功,才是衡量万科是否真正在引领房地产行业发展的标志。

记者:万科入股徽商银行又是出于什么样的考虑?

郁亮:万科参股徽商银行肯定不是为了开发贷款。银行也要接受银监会监管,开发贷款有严格管制要求。而且如果成为大股东,涉及关联交易会有相应的规定要求。弄个银行让自己有钱花,这个想法是不切实际的,万科对经营银行没有兴趣。

投资徽商银行,是出于供应链融资的考虑,为上下游供应商提供便利的资金安排。因为房地产上下游企业业务较为琐碎,一般银行不愿意做,徽商银行有兴趣,这个业务又不受地域限制,我们就投资了鼓励它来做。

今后10到15年房地产大势仍好

记者:之前若干年房地产市场受调控影响非常大,对此次两会政府工作报告提出的分类调控,你怎么看?

郁亮:行政调控对房地产有影响,但市场本身的影响力更大。在中国、在整个行业都习惯把政府的作用看得太重要。但三中全会其实已经告诉我们,市场最重要。这次两会提出房地产分类调控是很大的进步,以往那种一线城市“发烧”,全国“吃药”的情况不会再出现了。政府会从根本上解决人们住有所居的问题,保障房的力度加大,在供不应求的城市提供更多的普通自住商品房等等。

没有了行政调控,市场趋于稳定,但是我们还有行业竞争,目前的库存量处于一个值得关注的水平,开发商也想有好的业绩表现,那意味着现在的行业竞争会比以往更加惨烈。这也会抑制大家提升毛利率的想法。

记者:此次两会也提到了房地产税立法,这对行业的影响是什么?

郁亮:政府在法制化上也有进步。房产税明确了首先要立法,我相信经过大家讨论立法后,房产税法一定对行业发展是有用的。在一个平稳政策环境下,再加上相对明朗的前景,对房地产行业无需悲观。

记者:从市场层面来看,之前杭州降价,房地产信贷也有紧缩,年初的时候王石、任志强等人对今年前景不太看好,万科对此的判断是怎样的?

郁亮:杭州降价,如果有跟进的,一定会报道出来。王石主席说的话要结合上下语境,并不是针对中国房地产市场。如果真的不妙,那么万科不应该轻资产,应该零资产才对。舆论很容易把意见领袖的话摘抄只言片语,在设计好的语境里,拼贴上去。但是我们不能这么简单看,我们看长远、看趋势,顺势很重要。

目前我们没有明显感到银根收紧的迹象。两会提出7.5%的增长目标,也需要经济平稳运行。

未来10-15年内,房地产的大势仍然是好的。中国还有很长的城镇化道路要走,计划生育政策放松,人口数量又有新的变化,受过良好教育的人比例越来越高。这对行业有足够支撑作用。很多人说现在房子很多了,等独生子女一代,房子过剩了,但别忘了中国“旧改”(旧城改造)力度有多大、速度有多快;20年前盖的房子是不是还能适应今天人的居住水平、生活需要,这些东西都值得探讨。

(来源:21世纪经济报道)

评论(2)

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    1. 贺龙华 房地产行业还是很难被颠覆的,从拿地到盖房子,要盖两百多个章,一个项目的审批环节上百个,和政府部门打交道的步骤不能省略。这样的门槛实在是太高了,而且我相信其中许多是人为设置的门槛

      回复[0] 2014/03/10 15:40

    1. 季钟国 互联网对万科而言更多是一种工具,对于万科而言,能否做好主业,就看万科从住宅开发商向城市配套商转型的目标能否实现,从一个重资产的公司转变为一个轻资产重运营的公司能否顺利过渡。互联网对传统企业而言,确实只能是一种工具,而且是一种人人都可以利用的工具,所以决定竞争结果的,只能是原有的管理基础和经营水平

      回复[0] 2014/03/10 15:32

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