地产知识16-仁恒与龙湖的财务指标对比分析

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访客:42333  发表于:2012-11-06 09:47:39

高端定位和高附加值开发提升了房地产企业的利润率水平,而在一两个精品项目上的成功为企业奠定了跨区域品牌复制的基础。不过,不同于规模化扩张公司的全国性扩张战略,差异化扩张公司一般只在选定的少数重点城市(一般为一线城市)进行拓展。

由于高端定位公司不仅平常周转速度慢,在低谷期受到的冲击力也更大,因此,仁恒一般奉行更加保守的财务策略,扩张速度也慢于规模化企业。由于仁恒与龙湖都定位于中高端,因此研究二者的财务指标可以比较两家房地产公司的差异。

1、运营效率分析:企业本年的营业收入主要是由上年甚至过去几年的资产存量决定的,因此引入了“存量资产周转率”,也就是当期总收入与上年末总资产之比。反映了一个地产企业在一年内对存量资产的实际开发力度,数值越大,说明企业对存量资产的开发力度越强,反之越小。如果企业的存量资产周转率随着期末资产周转率的降低而降低,那么企业的资产运营效率并没有随着规模提升,相对于更大规模的资产效率降低了。

随着商业地产的升温,仁恒持有商业地产的规模越来越大,这些导致仁恒和龙湖的存量资产周围率比较低。2006--2009年,龙湖的资产增长率为43%,存货的增长率为39%,投资物业的增长率为17%,营业收入的增长率为53%,结果导致龙湖的存量资产周转率大体不变。但仁恒2006-2009的资产增长率为33%,存货的增长率为22%,投资物业的增长率为59%,营业收入的增长率为12%,营业收入的慢于资产和存货的增长,结果导致仁恒的存量资产周转率面临下降的压力。

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2、财务安全性分析:存量资产周转率与流动负债率之间的差,反映了房地产企业暴露在外的短期风险头寸,也就是说企业一年内到期的短期负债中有多少不能够用当年经营产生的现金流来偿还,而必须依靠持续的外部融资,即企业在短期内对外部融资的依赖程度。该指标反应了地产企业在危机中的抗风险能力:当短期风险头寸为负时,显示企业在低谷中的现金与销售回款不足以覆盖一年内到期的负债和其它支付需求,此时,在银行贷款无法续借或土地款、工程款无法拖欠的情况下,企业将面临着资金链断裂的风险。负值越大,企业对银行及其它外部外部融资的依赖度越大,相应地财务风险也就越大。

截止到2009年12月13日龙湖地产的流动负债率为52%,其存量资产周转率为0.35,如果企业保持这一存量资产效率,那么2010年产生相当于总资产35%的回款,则企业将出现短期头寸风险,将有相当于总资产17%的短期负债必须依靠再融资,即:短期风险头寸暴露为17%。而仁恒的短期风险头寸则为正数,在目前政策对房地产的打压和资金对房地产的收缩下获得了可持续发展的能力。

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同时,我们也注意到,房地产公司普遍存在以短期资金支持长期项目运做的现象,于是短期的资金压力成为房地产公司面临的主要财务风险,尤其是对于回款速度很慢的企业,手里的现金就显的尤为重要了。因此现金比率(现金/总资产)指标做为短期风险头寸的辅助指标,度量了企业对抗“超短期风险”能力。仁恒的现金比率大部分年份要比龙湖更高,且保持在20%以上(2008年除外)。

除了短期和超短期的财务风险外,国际上通用的净负债资本比(银行贷款+发行在外的债券等/权益资本)也是一个重要的风险度量指标。美国多数地产企业将净负债资本比等于40%视为财务安全的底线,香港地产公司在混业模式下,将净负债资本比等于 20%视为财务安全底线,国内的一些分析师则将净负债资本比等于70%设定地产公司的财务安全底线。

借鉴新家坡上市企业仁恒的经验,国内房地产企业在加速扩张、提高利润率的同时,更要增加抗风险能力,而这种能力不是对宏观行业前景的判断(甚至是某种意义上对行业前景的“赌博”),更不是政策投机的能力,而是打造安全的资本结构以适应各各宏观行业环境。

地产企业的扩张无非通过两个杠杆,一是将土地转变为房屋,创造销售回款的经营杠杆,我们用年度销售回款与年初总资产之比(存量资产周转率)来表示,另一个则是通过表内负债和表外负债(承诺资本支出)创造的财务杠杆,我们用(有息负债-现金及等价物)与总资产之比来表示。当经营杠杆>财务杠杆时,企业处于财务安全状态,即销售回款能够覆盖偿债要求。龙湖的财务杠杆大部分年份超过其经营杠杆,而仁恒恰恰相反。这说明龙湖在金融战略上走了规模化的扩展道路--超速扩张和财务高杠杆的利用。仁恒的发展更是提供了一个可供借鉴的标杆,其定位于差异化高端的地产企业,稳健的财务策略和稳健的扩张步伐,对财务安全底线的坚守是差异化可持续发展的关键。

地产周期缩短、成交量对流动性高敏感度的背景下,纪律比判断更加重要。做企业不是炒股,宏观的判断只是辅助决策,以不变应万变的原则,纪律才是企业获得持续生命力的根本。在此基础上,在行业高峰期,企业会有较多富余的资金用于购地扩张,而在行业低谷期,富余资金减少仍能维持企业的正常运做。这种做法虽然无法套利地产行业周期,实现土地的低买高卖,但却能够保持财务安全的基础上分享行业成长,从长期看其扩展速度并不激进扩张然后又大规模折价卖地的企业慢。

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3、盈利能力分析:高端定位的企业在经营杠杆不足以撬动资产成长的背景下,就用财务杠杆替代经营杠杆推动企业高速成长,于是出现了利润率越来越高的企业。仁恒的营业毛利率一直高于龙湖的营业毛利率,仁恒的营业净利率大部分年份高于龙湖的营业净利率,仁恒总资产的利润率也一直高于龙湖,但龙湖的净资产收益率高于仁恒的净收益率,其财务杠杆高是一个重要的原因。

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评论(2)

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    1. 张嘉奕 感谢分享,文章已推送至e行网“热点精华”页面

      回复[0] 2012/11/06 09:53

    1. 徐蕊 为什么都是大段文字性的,有对比图吗?那样多直观啊!

      回复[4] 2012/11/06 09:49

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