地产知识13-房地产重大变革之万达:快或慢?

标签:转型

访客:23113  发表于:2012-10-31 09:51:56

【变革综述】

“这匹烈马,因速度而闻名,也会为速度所累”,昔日业内对万达的评语,在2010年一语成谶。

过快的扩张速度,让一向昂首阔步的万达忽略了脚下的小石子。细节的隐患终于在沈阳项目集中爆发,一场突如其来的大火,虽不至于让万达一蹶不振,却足以令长期隐藏于繁荣背后的问题跃于台前。

内忧未解,外患又至,商业地产市场的竞争气氛,在调控政策的推动下骤然加剧。前进了二十余年的万达,面对前所未有的阻路高栏,还能像以前那样快吗?

平均每月就有一个项目建成开张,万达速度曾是地产界津津乐道的奇迹。2010年,15座万达广场几乎同一时期开业,据估算,截至年底,万达在全国拥有已开业的万达广场数量将累计达42个。2011年,还将有17家万达广场拔地而起。这就是“万达速度”,在过去的20多年里,王健林借此迅速从住宅开发转向商业地产,并很快上位为中国第一商业地产开发商,业务范围涉及酒店、公寓、旅游地产、写字楼以及商铺等诸多形态。

但也同样是在2010年,大量的住宅开发商因严厉的宏观调控转向商业地产。万达帝国迎来了其过去历史上竞争者最多的一年,这里面甚至还有另一位江湖大哥:万科。虽然王健林曾宣称,除了中粮和华润需要提防,其他不足为惧;但他也终于要在这片自己奋斗的战场上,与他提防的国企对手,以及融资市场上的各种开发商短兵相接。

“万达必须再快一点。快是战略问题,必须要快。现在是最后的机会(编者注:指09年前后),可以做大市场份额,可以积累经验,可以赢得未来的市场空间和话语权……我们必须利用这几年保护期干到百八十个项目,让他们怎么弄都不会超过我们……但永远这么快是不可能的,我都受不了了。”——万达集团董事长王健林

【变革背景】

1.万达需要找到更高的目标引导企业发展方向。

2.急于摆脱大火事故阴霾,早日重启上市计划。

3.直面高速发展中出现的内外部矛盾,重寻被忽视的品牌精神。

动机一 “国际万达”目标尚远

军人出身的王健林早已经预料到这种情况会出现。因此,才多年来苦心布局,不顾高度绷紧资金链的担忧,拼命以速度换规模,终于赶在这批狼入圈之前,奠定了自己中国甚至亚洲第一商业地产帝国的位置。但这并不能满足万达的雄心壮志,按照现在的体量来算,距离王健林所想要的世界排名,尚有距离——目前,距离世界第一的宝座,万达还有至少2/3的路需要走。

动机二 疲于应对舆论危机

冲锋在前的万达,在2010年8月之前,对于速度的崇拜已经习惯性地变成了执行力,乃至不论业内同行还是媒体,提及万达,津津乐道的都是“18个月一座城,3-5天上一层”的雷厉风行。这种舆论上的“捧杀”不仅让万达,也让业内只看到了这个企业光辉的一面,而忽视了那零星闪烁的危险。

动机三 企业精神遭遇瓶颈

王健林的确成为了内地新首富,但万达的上市路却被大火烧得面容模糊。首富宝座上的王健林,终于吐出万达要放缓步调的心声。而之前,人们更多的是听到这个退役军人不停地强调对速度的痴迷、对全局的掌控欲望、以及对万达未来的信心。

【变革工程】

“人生追求的最高境界是精神追求,企业经营的最高层次是经营文化。”出现在万达官网主页上的这句简单的话,要实现起来其实并不容易——对于这个目前已可以俯视同行的公司来说,下一步要面对的最大敌手,不再是锱铢必较的外部竞争,而是由内而生的“价值心魔”。

一,战略理念需调整,“速度论”淡出:万达今年超标完成的业绩也告诉所有人,万达的减速和战略有关,和业绩无关。万达集团副总裁张诚更是明确表明:“明年,万达还会开业17个广场。”——仅从这个数字来看,万达扩张的雄心犹在,改变的,只是对速度的绝对崇拜而已。

二,10亿捐款,一场口水战:

三,走上国际尚需全方位努力:如今的国内房地产市场,商业地产中万达已暂无直接对手。但王健林非常清楚,万达的眼光绝不会止于自家门口。在国际上,万达依然还有需要追赶的对象,但是,西方大型商业地产公司,前三名持有物业都已超过1000万平方米;并且,无论从经验上,还是经营模式上,亦或者是品牌爱惜度上,都胜于万达一筹。对比之下,万达似乎还只是一个天不怕地不怕的热血青年。

四,战略转型下的“人才饥荒”:在对媒体解释为何调整今年下半年的发展计划时,万达曾表示:调减速度也是因为管理问题。商业管理和百货两家营运企业的发展速度目前还低于万达广场的开发速度。万达可以用不到一年时间完成拿地、建设,开始销售,但商业管理的团队需要时间培养。

【变革解读】

1、万达相较于其他同行的优势是什么?万达最大的竞争优势在于商业资源,目前和其合作的商户超过5000家,长期签约的1200多家,现在一些奢侈品品牌也同意进驻万达。相信再过2年至3年,奢侈品在万达也会初具规模。它现在的商业模式是选商而不是招商。

2、万达未来几年的行进目标是什么?2011年万达会有17个万达广场开业,五星级酒店12个。中期目标是,2012年万达的商业项目在全国范围内将会有70个以上,持有收租物业面积1500万平方米,开业的五星级酒店会达到40个以上,面积大概是200万平方米,还有一些其它的电影院、百货。总面积大概在1700、1800万平方米,这种持有物业规模在全球应该排第二……五年之内一定要做到全球第一。万达的目标就是提2015年连锁百货挤进世界前十,中国在两年以后就成为第一。

3、业界是如何评论万达的?在国外,主要是资本的力量在做商业地产,采取的是资本+运营的模式。中国的信贷体系、资本市场实际上都不支持商业地产发展。万达的模式,是既做开发又做运营,风险还是比较大的。中原地产华北区董事总经理 李文杰

4、万达目前的主要存在什么问题?我觉得万达要是把眼界放得更长一些,将有可能挑战万科的地位,因为商业地产从长远看,是比住宅地产盈利能力更好的。但最大的问题就是,万科这么多年磨炼了一个最好的管理模式,这是他的核心竞争力,是别的公司无法比拟的。而万达明显在这一块儿是有严重缺陷的,如果还是这样高速扩张,确实需要引起警惕了。 ——全国房经联上海轮值主席、商业地产专家委员会副主任李骁

5、数据解读:万达离商业地产的全球老大有多远?2010年,万达的销售业绩预计将在650亿元左右,王健林以280亿元的身家登顶内地富豪榜,看上去王和万达都已经登上了各自生命的最高峰。但放眼世界,这个成绩,依然不能让征服欲望强烈的他们满意。因为,在全世界顶级商业地产开发商最新排名中,美国西蒙持有物业达2100万平方米居首,第二名则有1700万平方米,第三四名则在1400万平方米左右。万达目前的持有物业在700万平方米左右,处于亚洲第一,王健林的预想是,希望在2015年前,万达跻身世界五百强,全球第四大商业地产开发商的排名。而按照现在的发展速度和规模,这个计划似乎可以提前实现:到2012年后,万达持有物业将达1200万平方米,未来有望冲刺前三甲。

评论(3)

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    1. 姜稳 欢迎连载!我们的房子,何时能有着落?【变革解读】不错!

      回复[0] 2012/10/31 11:01

    1. 石娜娜 要是按照发展阶段来看,地产信息化已经走到哪个阶段了呢?

      回复[4] 2012/10/31 09:55

    1. 徐蕊 我一直想问,万达算是行业领先者吗?领先其他企业多少年?在信息化方面

      回复[1] 2012/10/31 09:53

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