梁信军解读三中全会III

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访客:22309  发表于:2013-12-12 22:20:16

第5房地产。房地产有6、7条非常重要,2条跟房地产税有关,总的来说明年6月份整个征信系统数据库平台得建成,大家都看到,三中全会之后不久,就成立八个部委的联席会议,国土部牵头来把房地产的整个数据库统一起来,统一起来之后就知道你有几套房,买房花了多少钱,现在还吃不准用什么方式征收房产税,上海的方式是买增量房的时候才触发同时计算老房子,超过80平米以上的就征税,重庆不管你买不买房都计算,这个有点流氓,人要有一个契约精神,如果我卖房子给各位,5年后说对不起当初少算了一点,每个人每平方米加1千元?你愿意吗?你觉得签了协议怎么还加价。现在的问题是说你买房子的时候告诉你不要收税的,等把房子1千平方米都买好了,对不起,你们家3口人超过240平方米以上每年要交1%,你乐意吗?你觉得明白着抢钱,这就缺乏契约精神。

所以我认为,我是非常渴望,作为政府官员,应该有契约精神,你要求企业家做到你自己要做到,你没有给投资者明示过的东西你就不能做,你要先说,现告诉你规则,后来再采取行动。

这个政策一定会出台的,会导致几个结果:

1. 第一政府增收,每年至少4千多亿,只对城镇人口的二套房以上的房子进行征收,每年收1%可以收4千亿,大家说我们要造反了,我觉得你不会造反,因为二套房以上总共只涉及到城镇人口的10%,总房量的20%,如果让全民投票,对最富10%的人一年收4千亿你们同意不同意,我认为会促进民族大团结的,哪里有什么风险,我看一点风险都没有,叫得都是你们这些交税的,所以我认为是没有风险的,这是第一个大的概念,所以房产税征收没有悬念。

征收之后的问题来了,交税的人会不会造反,我认为也不会,征收房产税,一般跟限购取消是放在一起的,明年6月也许完成征信系统的统一,后年进行征税,整整有5年刚需是被压抑的,2010年3月份进行的限购,这5年的刚需一朝释放出来,房价得涨价30%-40%,又有的房子一年上涨20%、30%,让你交1%就是九牛一毛,没有感觉。拿一个事情佐证,过去中国很多购房者,在支付5%-6%利息的时候,只享受1.8的收益率,你为什么只收1.8%而愿意付5.6%,因为每年房价涨14%,所以你解的无所谓,所以我认为房价上涨的时候,这种政策的负面效应是最小的,所以房地产税推出,我个人相信会非常的平稳,地方收入会大大增加。

同时他又提出来另外一个问题,要严控特大型城市的人口规模,人数多的,不知道是按500万还是1千万来算,将来特大型城市的落户会受到限制的,这里有一个有意思的现象,相对于不交房产税,如果用了交房产税的政策之后,有很多人持有欲望下降,他们就会卖,什么存量房多呢?大型城市,起来中小城市房地产购买量里面,四分之三是新建的房子,四分之一是老房子出来交易的,大城市基本上1:1,就是二分之一是新造的房子,二分之一是存量房子,如果会影响持有意愿的话,大城市影响多一点。对于特大型的城市又说控制人口规模,将来想合法买房的机会反而减少了,在这种情况下,长期来看,大城市的房产价格是受压的,所以这是第一个结论。

第二个跟房产有关的,就是跟政府的收入有关,控制征地的范围,严控征地的程序,用很低的价格从农民手里买地,美滋滋称为土地银行,先把土地买进来,政府内部走流程变性,政府自己盖章就行了,农地变成商业地,土地可以增值10倍、5倍,增值收益基本都是归政府的,这个叫做土地财政、土地银行。中央这次政策是叫停的,第一严格征地程序,缩小征地范围,然后即使是商业征地,要跟农民共享收益,这是一个非常有意思的政策,去年土地收益有2.58万亿,今年会超过3万亿,大家想想,假如三分之一需要跟农民分享,那是多少钱?8千亿,四分之一跟农民分享就是6千亿,如果一个农民作为整个阶层,每年可以得到6千、8千亿的财政补贴,你想想会发生什么事?农村消费突然变得好的不得了,农民的财产刑收入大幅度上升,农民落户小城市买房子就没有问题了,刚才只是说落户之后会买,但是没有问买房子的钱从哪里来,就是从这里来。

土地财政的分布还是不均匀的,有些城市土地财政特别大,农民将来分享到的会特别多,有些城市特别少,分享的特别少。因此房地产的政策,对于农民农村的消费将来影响都会非常大,倒过来对于政府的行为会产生很大的影响,将来政府很难再从土地财政当中得到巨额的收益,很多要做的事情要跟社会资源共同来做。

 

第六医疗和养老的问题,刚刚讲了中国在急速变老不是快速变老,美国整个健康产业占全美GDP17%,国最大的行业,中国健康行业去年占GDP5%左右,不算大的行业,全世界从欧洲、日本去看,平均大概10%-12%,所以我们认为,中国健康行业面临爆发性的增长,特别指出,如果你要用过去回归分析的方法来预测健康行业每年14%-17%的增长率,但是提醒大家,未来5年会变成指数式的上升,会更加加速的增长,还是因为人口模型,现在中国的人口婴儿潮平均50岁,再过5年他们的平均年龄就是55岁,有一个常识到55岁之后,人的建保开支相当于50岁之前的3-5倍,所以如果中国有45%的人都到了55岁,建保开支是成倍增长的,不是17%增长的概念,因此现在如果你还没有投资健康行业的人,我呼吁你抓紧,如果对这个行业还不太熟悉,你有充足的时间,5年的时间学习,所以要大规模投入加入到大健康这个行业,估计是不会错,就相当于你踏入互联网行业,再慢也不错,赚14%也不错,所以我认为值得发展。国家显然也看到这个问题了,所以吸收对于整个养老的行业加大公共财政的投资力度。

这里想提醒一个数字,国家他会面临非常大的压力,这一部分养老的钱从哪里来,家庭也一样的,13、14年是中国家庭抚养比最低的时候,过去2、3年是最低的一两年,接下来急速上升,所以我认为2020年前后,中央三中全会政策都起作用之后,说实话那个时候是中国矛盾最尖锐的时候,政府会有非常大的财政压力,因为养老的原因,家庭有非常大的抚养压力,因为养老的原因,对消费能力产生非常大的弱化,倒过来,像是在健康养老行业收支票的人要笑不动了,人家借钱也要付钱给你,一般消费都量力而为,有多少钱消费多少钱,养老没有办法,借钱也要消费,因此医疗跟养老这个行业面临巨大的未来。这里来说,医生将来可能是供不应求的,现在我们养老的床位,医院的床位都容易建设,中国的产能非常大,钢筋、水泥都便宜,如果建好以后里面配上良好的医护人员是非常难的。

 

七。市场化的问题,比较重要的改变,第一就是自贸区跟延边的开放政策的影响,中共中央这么好的政策细则什么时候出台呢?什么时候可以变成国务院的行政规则呢?这个问题我觉得自贸区提供一个非常好的样板,很多好的顶层设计在自贸区里面试一试,2-3年试验成功全中国推广,所以自贸区很多的作为就是将来中国未来会跟随的东西,比如负面清单的问题,我认为负面清单将来是这边顶层设计里边来讲,除非事关国家安全,否则国家原则上不再审批了,尽量都用负面清单的管理模式,这样给市场的层面更多的确定性,提高大家投资的积极性。这里提及对水电煤油气、电信、交通的价格要市场化,在这些领域当中涉及到提及公共服务的很多国资机构的利润我相信会受影响。因为以后有社会竞争了。

资源有偿使用的问题,过去有很多国有企业,有非常多的低价资源,历史的原因,包括土地,将来这些东西要有偿占有,会增加很多的成本,所以市场化,让大家对政府的管制会更加有信心。

 

最后两点关于地方跟中央的关系问题,提一条,总的来说从财权来看向中央集中,去年11万里面中央是5.3万亿、5.4万亿,地方5.7万亿,地方比中央略多一点,将来这个比例是要倒挂,中央更大,但是中央把事权也上收了,所以这个还是平衡的,有助于国家加强对周小城镇的投入,中小我城市的城市化靠自身积累是完全不可行的,通过中央的拨付会更加可行。

 

最后关于私有财产保护的问题,宪法也是保护个人的财产,这是这是第一次在党的文件里面明确,私有财产跟共有企业的财产一样神圣不可侵犯,这是第一次,这里不单单包含了私人财权主的私人业主的股权问题,也包含了私人房子很多土地都包含在里面,包括知识产权,所以对于私人产权的保护会极大激发整个社会创造财富的动力。

自贸区不说了。

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